Ankenævnets godkendelse af lejeniveau efter gennemgribende modernisering på Østerbro

Ankenævnet skulle vurdere, om lejen oversteg det lejedes værdi jf. Lejeloven § 42, stk. 2, og om betingelserne for gennemgribende modernisering i Lejeloven § 19, stk. 2 var opfyldt.

Ankenævnet ændrede huslejenævnets afgørelse og godkendte den aftalte leje på 109.627,21 kr. årligt, svarende til 1.661 kr. pr. m².

Hovedkonklusion

• Ankenævnet fandt, at lejemålet opfyldte alle de formelle og materielle krav til en gennemgribende modernisering i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2.
• Et flertal i ankenævnet (3 ud af 5 medlemmer) vurderede, at den aftalte leje ikke oversteg det lejedes værdi for kvarteret, når der blev taget højde for lejemålets stand, kvalitet og udstyr jf. Lejeloven § 42, stk. 2.

Begrundelse

• Nævnet lagde vægt på, at lejemålet fremstod nyere moderniseret med nye gulve og to altaner.
• Det blev konstateret, at beløbsgrænserne for gennemgribende modernisering var overholdt, da forbedringsudgifterne langt oversteg det lovmæssige minimumskrav på 164.802 kr. jf. Lejeloven § 20, stk. 1.
• Energimærkekravet i Lejeloven § 19, stk. 6 var opfyldt med karakteren C, og orienteringspligten over for beboerrepræsentationen var overholdt jf. Lejeloven § 21, stk. 1.
• Depositum og forudbetalt leje blev fastsat til at svare til 3 måneders af den nu godkendte leje i overensstemmelse med Lejeloven § 59, stk. 1.

Nævnets undersøgelse og vurdering

Huslejenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet og konstaterede dets moderniserede stand, herunder nyt køkken og badeværelse samt møblering. Nævnet undersøgte ejerforholdene og fandt ikke identitet mellem udlejer og ejer, hvilket indikerede et fremlejeforhold. Nævnet bemærkede dog en ændret praksis fra Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn, hvorefter lejefastsættelsen i fremlejeforhold skulle baseres på forholdene pr. 1. januar 1995, uanset senere ændringer. Da ejendommen havde mere end seks beboelseslejligheder på denne dato, skulle lejen fastsættes efter Lejeloven § 19 (tidligere Boligreguleringsloven § 5). Nævnet vurderede, at lejemålet var gennemgribende moderniseret i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2, jf. Lejeloven § 20, stk. 1 (tidligere Boligreguleringsloven § 5, stk. 2, jf. Boligreguleringsloven § 5, stk. 8), og at forbedringerne væsentligt havde forøget det lejedes værdi, jf. principperne i Lejeloven § 128, stk. 1 (tidligere Lejeloven § 58). Vedrørende acontobidraget til vand, anmodede nævnet om vandregnskaber for at vurdere forbruget.