Væsentlig nedsættelse af istandsættelseskrav efter princippet om nyt for gammelt og manglende dokumentation

Ankenævnet for Huslejenævnene har ændret Huslejenævnets afgørelse og nedsat lejernes samlede betalingsforpligtelse væsentligt, hvilket giver lejerne medhold i en betydelig del af sagen.

Hovedkonklusion

• Udlejers krav vedrørende udskiftning af køkkenbordplade blev nedsat fra 21.875 kr. til 10.937,50 kr.
• Huslejenævnets tidligere afgørelse om 0 kr. til gulvslibning og en halvering af malerudgifterne blev opretholdt, da denne del ikke var anket rettidigt.
• Udlejer blev pålagt at tilbagebetale det overskydende depositum til lejerne.

Vigtige begrundelser

• Nyt for gammelt: Vedrørende køkkenbordpladen fandt ankenævnet, at lejerne alene skulle hæfte for 50 % af udgiften. Dette blev begrundet med princippet om 'nyt for gammelt', skadernes karakter og den samlede udgifts størrelse.
• Manglende dokumentation: Kravet om gulvafslibning blev afvist, da udlejer ikke via fotos eller på anden vis havde dokumenteret, at der var et nødvendigt behov for arbejdet på fraflytningstidspunktet.
• Vedligeholdelsespligt: Da lejerne havde den indvendige vedligeholdelsespligt jf. Lejeloven § 111, hæftede de for nødvendig maling, men kun i det omfang udlejer kunne dokumentere et reelt behov.
• Rettidighed: Selvom kravene formelt var rejst rettidigt efter Lejeloven § 187, betød den manglende dokumentation og rimelighedsbetragtninger, at de økonomiske krav blev reduceret drastisk.

Lejeren bestred udlejers krav på flere punkter:

• Lejeren mente, at indflytningsrapporten ikke tilstrækkeligt beskrev lejemålets stand ved indflytning, og at udlejer derfor ikke kunne gøre krav gældende ved fraflytning.
• Vedrørende lakering af låger hævdede lejeren, at lågerne allerede var beskadigede ved indflytning, og at billeder heraf var sendt til udlejer. Udlejer bestred at have modtaget disse billeder.
• Den mest omstridte post var udskiftning af gulvet i køkkenet, hvor lejeren påpegede en vandskade. Lejeren forklarede, at der gentagne gange var kontaktet udlejer vedrørende en tilstoppet opvaskemaskine, og at skaden på gulvet først blev opdaget ved fraflytning. Lejeren mente, at udlejer burde bære ansvaret, da udlejer var bekendt med problemerne med opvaskemaskinen. Udlejer fastholdt, at lejeren ikke havde anmeldt vandskaden på gulvet i køkkenet i henhold til Lejeloven § 149, stk. 3, og at skaden måtte skyldes lejers misligholdelse, jf. Lejeloven § 149, stk. 2.
• Vedrørende rengøring anførte lejeren, at udlejer tidligere havde frafaldet krav om rengøring af ovn, køleskab og køkkenskabe. Lejeren mente, at lejemålet generelt var rent, og at den resterende rengøring (en lille støvplet og en ikke-aftørret håndvask) ikke kunne berettige den høje udgiftspost. Udlejer erkendte en fejl i opgørelsen vedrørende de frafaldne rengøringskrav, men fastholdt, at andre dele af rengøringen var utilstrækkelig.