Fastlæggelse af forbedringstillæg og fordeling af byggepladsudgifter ved større renoveringsprojekt

Afgørelsens konsekvenser

Ankenævnet godkendte forbedringstillæggene jf. Lejeloven § 128. Som følge af de justerede tillæg blev udlejer pålagt at:

• Tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven.
• Regulere depositum og forudbetalt leje i overensstemmelse med den nye leje, jf. Lejeloven § 59, stk. 1.
• Give skriftlig meddelelse til ejendommens øvrige lejere om afgørelsens resultat, da lejer havde fået delvist medhold, jf. Lejeloven § 194.

Udlejer blev ikke pålagt tillægsgebyr, da lejer ikke fik fuldt medhold i sin påstand.

• Manglende dokumentation for visse forbedringer og varslinger.
• Forbedringstillæg for bagtrapper, som ikke fremgik af lejekontrakten.
• Begrænsning af forbedringstillæg for opgangsrenovering i lejekontrakten.
• Berettigelsen af et generelt forbedringstillæg på 416,77 kr.
• Anvendelsen af håndskrevne timesedler som dokumentation for udlejerens eget arbejde, samt omfanget af dette arbejde.
• Opkrævning af brandsikring som både generelt og individuelt tillæg, idet lejeren mente, at brandsikring ikke er brugsværdiskabende.

Udlejers argumenter

Udlejeren fastholdt, at lejen var fastsat korrekt i henhold til Lejeloven § 19, stk. 1. Udlejeren argumenterede for, at det lejedes værdi kun er relevant ved lejereguleringer, ikke ved lejefastsættelsen. Udlejeren ønskede godkendelse af tillæg for bagtrapper, baseret på tidligere afgørelser, og påpegede regnefejl i Huslejenævnets oprindelige afgørelse. Udlejeren forsvarede også inklusion af udgifter til diverse materialer og en længere byggeperiode for tabt leje. Endvidere henviste udlejeren til praksis for godkendelse af teknikerhonorarer og forbedringsandele for el-installationer.

Nævnets undersøgelse

Sagen blev behandlet efter Lejeloven § 38, stk. 1 jf. Lejeloven § 19, stk. 1 (tidligere Boligreguleringsloven § 15, stk. 1 jf. Boligreguleringsloven § 5, stk. 1). Huslejenævnet og senere Ankenævnet foretog besigtigelser af lejemålet. Undersøgelsen omfattede en detaljeret gennemgang af den omkostningsbestemte leje, hensættelser til vedligeholdelse i henhold til Lejeloven §§ 117, 119 og 120, samt generelle og individuelle forbedringstillæg. De individuelle forbedringer inkluderede badeværelse, el-installationer, gulve, klimadør, VVS, køkken, garderobe, hårde hvidevarer, tømrerarbejde, låse, eget arbejde, tekniker- og administrationshonorarer, tabt leje, byggelånsrenter og finansieringsudgifter. Nævnet vurderede også spørgsmålet om passivitet i forhold til lejers indsigelser og den treårige forældelsesfrist for krav om lejenedsættelse, jf. Lejeloven § 40, stk. 1.