Udlejers istandsættelseskrav bortfalder som følge af forkert afholdt fraflytningssyn

Huslejenævnet har afgjort, at udlejers krav på istandsættelse bortfalder i sin helhed, og at det resterende depositum skal tilbagebetales til lejeren senest den 1. marts 2026.

Overskridelse af de formelle frister

Nævnet har lagt afgørende vægt på, at udlejeren ikke har overholdt proceduren for fraflytningssyn:

• Udlejer er omfattet af Lejeloven § 187, stk. 3, da denne udlejer mere end én beboelseslejlighed.
• Et fraflytningssyn skal afholdes efter, at lejeren er fraflyttet, hvilket defineres som det tidspunkt, hvor dispositionsretten overgår til udlejer (typisk ved nøgleaflevering).
• Da synet blev afholdt den 19. oktober 2024, men nøglerne først blev afleveret den 15. november 2024, var synet afholdt for tidligt. Udlejer burde have indkaldt til et nyt syn efter den faktiske fraflytning.

Manglende dokumentation og formkrav

Nævnet fremhævede yderligere to væsentlige mangler ved udlejers håndtering:

• Manglende dokumentation: Da lejeren kun havde boet i lejemålet i under et år, fandt nævnet det nødvendigt, at istandsættelseskravene var dokumenteret med fotos, hvilket udlejer ikke havde gjort.
• Formfejl i rapporten: Det fremgik ikke af fraflytningsrapporten, at lejeren havde nægtet at modtage en kopi, hvilket er et krav i Lejeloven § 187, stk. 4, hvis rapporten ikke udleveres fysisk ved synet.

Som følge af disse fejl bortfalder udlejers krav i medfør af Lejeloven § 187, stk. 5. Afgørelsen om tilbagebetaling er truffet i henhold til Lejeloven § 190.

Ved synet skal udlejeren udarbejde en fraflytningsrapport, som skal udleveres til lejeren ved synet eller sendes senest to uger efter synet, hvis lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere for modtagelsen, jf. Lejeloven § 187, stk. 4. I denne sag havde udlejeren ikke fremsat krav om istandsættelse over for lejeren, og nævnet skulle vurdere, om udlejeren havde overholdt disse formalia.

Andre høringer