Udlejer mister krav på istandsættelse på grund af overskridelse af 14-dages fristen

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende tilbagebetaling af depositum efter fraflytning fra et lejemål i Gilleleje. Lejeren indbragte sagen for Huslejenævnet, da der var uenighed om udlejerens krav på istandsættelse, som fremgik af en fraflytningsopgørelse.

Sagens omstændigheder og parternes synspunkter

Lejeforholdet påbegyndtes den 1. marts 2023, og det var aftalt, at lejeren havde den indvendige vedligeholdelsespligt. Ved fraflytningen i 2025 opstod der uenighed om tidspunktet for lejemålets ophør og overlevering af dispositionsretten. Lejeren havde efter aftale efterladt nøglerne i et skur den 1. august 2025, men fortsatte med at have adgang til lejemålet for at udføre istandsættelsesarbejder frem til den 30. september 2025 med udlejers viden.

Udlejeren fremsendte først en fraflytningsrapport og en opgørelse over istandsættelseskrav den 25. oktober 2025. Udlejeren gjorde gældende, at kravene var meddelt mundtligt tidligere, men dette blev bestridt af lejeren. Lejeren fastholdt, at lejemålet var afleveret i kontraktmæssig stand med nymalede vægge og nyslebne gulve, og at udlejerens krav var fremsat for sent i henhold til Lejeloven § 187, stk. 2.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet skulle vurdere, hvornår lejemålet reelt var fraflyttet, og om udlejeren havde overholdt de tidsmæssige frister for at gøre istandsættelseskrav gældende. Da udlejeren kun udlejede én beboelseslejlighed, var vedkommende ikke omfattet af de strengere regler om obligatorisk fraflytningssyn i Lejeloven § 187, stk. 3, men var stadig underlagt den generelle 14-dages frist.

Huslejenævnet afgjorde, at lejer ikke skal betale for de istandsættelseskrav, som udlejer fremsatte i fraflytningsopgørelsen af 25. oktober 2025, jf. Lejeloven § 190.

Hovedkonklusion

• Udlejer har fortabt sit krav på istandsættelse, da 14-dages fristen for at fremsætte krav ikke er overholdt.
• Den resterende del af depositummet skal tilbagebetales til lejer senest den 1. marts 2026.

Vigtige begrundelser

• Dispositionsrettens overgang: Nævnet vurderede, at dispositionsretten først overgik til udlejer den 30. september 2025, da lejer havde adgang og udførte arbejde frem til denne dato. Fraflytningsdagen anses derfor for at være den 30. september 2025.
• Overskridelse af tidsfrist: I henhold til skal udlejer fremsætte krav senest 2 uger efter fraflytningsdagen. Da opgørelsen først blev sendt den 25. oktober 2025, var fristen overskredet.