Afvisning af sag om huslejefastsættelse grundet manglende eksklusiv brugsret til delt værelse

Sagen omhandler en tvist om lejens størrelse for et værelse beliggende i en 163 m² stor lejlighed på Østerbro. Lejeren indbragte sagen for huslejenævnet med påstand om, at den aftalte månedlige leje på 4.000 kr. var for høj. Lejeforholdet var ifølge kontrakten tidsbegrænset og inkluderede fuldt møblement samt alle forbrugsudgifter.

Uenighed om lejevilkår og brugsret

Under sagens behandling oplyste lejeren, at udlejeren fremlejede i alt ni "pladser" i lejlighedens seks værelser. Lejeren anførte, at vedkommende delte sit værelse med en anden person i hele lejeperioden, og at næsten alle værelser i lejligheden var indrettet med to senge. Udlejeren gjorde derimod gældende, at der var tale om et bofællesskab for unge mennesker, og at lejen afspejlede en række services og fordele, såsom manglende depositum, ingen forudbetalt leje og ingen vedligeholdelsespligt.

Huslejenævnets oprindelige behandling

Huslejenævnet forsøgte at besigtige lejemålet, men fik ikke adgang, da udlejeren ikke var til stede. Nævnet valgte herefter, i medfør af Lov om boligforhold § 86, stk. 2, at lægge lejerens oplysninger til grund. Nævnet vurderede, at lejen skulle fastsættes som omkostningsbestemt leje efter Lejeloven § 19, stk. 1, og nedsatte skønsmæssigt lejen til 2.000 kr. om måneden (24.000 kr. årligt). Udlejeren blev desuden pålagt et tillægsgebyr efter Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Ankenævnets undersøgelse

Udlejeren indbragte afgørelsen for ankenævnet og fastholdt, at lejen var rimelig set i lyset af de inkluderede ydelser og manglende økonomiske sikkerhedsstillelse fra lejeren. Ankenævnet foretog en ny besigtigelse, hvor det centrale spørgsmål blev, om lejerens brugsret var eksklusiv, eller om der blot var tale om leje af en "seng" eller en "plads" i et delt værelse.

Ankenævnet traf afgørelse om at afvise at behandle sagen og ophævede dermed huslejenævnets afgørelse i dens helhed.

Manglende eksklusiv brugsret udelukker lejeloven

Ankenævnet lagde til grund, at lejeren ikke havde en eksklusiv brugsret til et specifikt værelse, men derimod delte værelset med en anden person. Da Lejeloven § 1 foreskriver, at loven finder anvendelse på leje af huse eller rum, kræves der juridisk set en eksklusiv brugsret, før et lejeforhold er omfattet af lovens beskyttelse og nævnenes kompetence.

• Da der var tale om leje af en "plads" i et værelse frem for selve rummet, er forholdet ikke omfattet af lejeloven.