Afslag på forbedringsforhøjelse grundet det lejedes værdi og væsentlig nedsættelse af udgifter til haveanlæg

Sagen omhandler en tvist om foreløbige forbedringsforhøjelser i en ejendom fra 1927 i Vanløse, hvor udlejer har iværksat omfattende arbejder i forbindelse med etablering af nye tagboliger. Udlejer varslede forhøjelser for fire overordnede projekter: etablering af nyt haveanlæg, brandsikring (sprinkling), isolering og etablering af undertag. Den samlede varslede forhøjelse udgjorde 139,21 kr. pr. m².

Lejerne og beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod varslingerne med flere argumenter:

• De anførte, at mange af arbejderne (f.eks. brandvej og visse skure) udelukkende var nødvendiggjort af de nye tagboliger og ikke burde pålignes de eksisterende lejere.
• De kritiserede flytningen af cykelparkering fra kældre til udendørs skure som en forringelse.
• De påstod, at renovering af altaner var ren vedligeholdelse og ikke en forbedring.

Huslejenævnet havde oprindeligt godkendt en samlet forhøjelse på 109,47 kr. pr. m². Sagen blev herefter indbragt for ankenævnet, som foretog en besigtigelse af ejendommen og lejemålet på Vanløse Alle 16, st. th. i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1.

Ankenævnet traf en afgørelse, der resulterede i et totalt afslag på lejeforhøjelse for det specifikke lejemål på Vanløse Alle 16, st. th., samt en markant nedsættelse af de godkendte forbedringsudgifter generelt.

Hovedkonklusioner

• Det lejedes værdi: Ankenævnet fastslog, at lejen for dette specifikke lejemål (som allerede udgjorde 1.650 kr. pr. m²) ikke kunne forhøjes yderligere. Enhver forhøjelse ville medføre, at lejen væsentligt oversteg det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 45.
• Haveanlæg og brandvej: Udgiften til haveanlæg blev nedsat fra 40,25 kr. til 13,47 kr. pr. m². Ankenævnet fandt, at etablering af en brandvej ikke var varslet korrekt som en del af haveanlægget og derfor slet ikke kunne medtages.
• Altaner: Udgiften til altanrenovering blev afvist som en forbedring, da arbejdet blev vurderet som ren vedligeholdelse.
• Skure og cykelparkering: Forbedringsandelen for cykelskure blev nedsat til 25%, da den øgede tilgængelighed i terræn blev opvejet af tabet af indendørs kælderplads. For øvrige depotskure blev andelen fastsat til kun 1/6 (ca. 16,67%), da disse primært erstattede depoter inddraget til tagboliger.