Nedsættelse af varslet lejeforhøjelse for lejlighed på Nørrebro grundet det lejedes værdi

Sagen omhandler en varslet lejeforhøjelse for et lejemål på 91 m² beliggende på Fredensgade i København N. Udlejer varslede en markant forhøjelse af lejen fra 75.972 kr. til 121.800 kr. årligt med henvisning til det lejedes værdi. Lejer, repræsenteret af Lejernes Landsorganisation (LLO), gjorde indsigelse mod forhøjelsen med den begrundelse, at den nuværende leje allerede svarede til det lejedes værdi, og at lejemålets stand var mangelfuld.

Parternes argumenter og lejemålets stand

Lejer påpegede følgende forhold som argument for, at lejen ikke skulle stige:

• Massiv fugt og skimmel flere steder i lejemålet.
• Køkken og bad af ældre dato (før 2007).
• Manglende emhætte og utidssvarende installationer.
• Generelt medtaget stand af lejemålet.

Udlejer fastholdt derimod, at det lejedes værdi var væsentligt højere end den hidtidige leje. Ved en besigtigelse af ejendommen konstaterede Huslejenævnet, at lejligheden er beliggende i en ejendom fra 1878 og indeholder et ældre moderniseret køkken samt et badeværelse af oprindelig karakter. Det blev desuden afklaret, at lejemålets korrekte areal var 91 m², og ikke de 87 m², der oprindeligt fremgik af lejekontrakten.

Retsgrundlag for vurderingen

Da ejeren pr. 1. januar 1995 ikke ejede syv eller flere beboelseslejligheder i ejendommen, er lejefastsættelsen omfattet af reglerne for småejendomme i Lejeloven § 7, stk. 1. Dette betyder, at lejen skal vurderes efter det lejedes værdi jf. Lejeloven § 32, hvor sammenligningsgrundlaget er lejen i tilsvarende ejendomme med omkostningsbestemt leje.

Huslejenævnet besluttede at give lejer delvist medhold ved at reducere den varslede lejeforhøjelse væsentligt. Nævnet godkendte en årlig leje på 109.200 kr., hvilket svarer til 1.200 kr. pr. m².

Hovedkonklusion og begrundelse

• Begrænsning af forhøjelsen: Nævnet fandt, at udlejers varslede leje på 1.338,46 kr. pr. m² ville overstige det lejedes værdi for tilsvarende lejemål i området.
• Skønsmæssig vurdering: Nævnet fastsatte lejen til 1.200 kr. pr. m² baseret på medlemmernes generelle kendskab til prisniveauet i København N, jf. Lejeloven § 32.
• Vedligeholdelse: Der blev lagt vægt på, at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt samt ansvar for visse tekniske installationer jf. .