Huslejenævnet nedsætter lejen i moderniseret Valby-lejlighed til 1.400 kr. pr. m²

Sagen drejer sig om en beboelseslejlighed på 100 m² i Valby, hvor lejer har indbragt lejens størrelse for huslejenævnet. Ejendommen er en ældre ejendom fra 1922, som pr. 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder, hvorfor lejefastsættelsen skal ske efter reglerne for småejendomme i Lejeloven § 32.

Parternes argumenter og lejemålets stand

Lejeren har gjort gældende, at den aftalte leje på ca. 1.628 kr. pr. m² er for høj. Lejer har henvist til en tidligere afgørelse fra Ankenævnet vedrørende den samme lejlighed, hvor lejen blev nedsat. Desuden har lejer påpeget mangler ved isoleringen og manglende hvidevarer som opvaskemaskine og vaskesøjle.

Udlejer har anført, at lejemålet blev totalmoderniseret i 2021 med blandt andet:

• Nyt køkken med moderne hvidevarer og vinylgulv
• Nyt badeværelse med gulvvarme og mekanisk ventilation
• Støjreducerende termovinduer og nye elinstallationer

Udlejer var indstillet på en nedsættelse i overensstemmelse med den tidligere afgørelse fra Ankenævnet, men ønskede, at der blev taget højde for prisudviklingen siden 2022.

Tvist om nettoprisindeksregulering

Der opstod desuden et spørgsmål om tidspunktet for en varslet nettoprisindeksregulering. Udlejer havde varslet reguleringen den 13. marts 2024 med virkning med tilbagevirkende kraft fra den 1. januar 2024. Lejer indbragte sagen i henhold til Lejeloven § 52 for at få prøvet lejens lovlighed.

Huslejenævnet har truffet afgørelse om at nedsætte den årlige leje fra 162.825,84 kr. til 140.000 kr., hvilket svarer til 1.400 kr. pr. m².

Hovedkonklusion og begrundelse

• Lejens værdi: Nævnet vurderede, at lejen væsentligt oversteg det lejedes værdi sammenlignet med tilsvarende lejemål i området, jf. Lejeloven § 32. Ved vurderingen blev der lagt særlig vægt på badeværelsets stand, størrelse og indretning.
• Ingen tilbagevirkende kraft: Nævnet fastslog, at nettoprisindeksregulering i henhold til Lejeloven § 53, stk. 2 ikke kan opkræves med tilbagevirkende kraft. Da varslingen først skete i marts, fik nedsættelsen og reguleringen først virkning fra den 1. april 2024, jf. Lejeloven § 40, stk. 2.
• Som konsekvens af lejenedsættelsen skal depositum og forudbetalt leje ligeledes nedsættes, så de overholder loftet i baseret på den nye, godkendte leje.