Nedsættelse af leje i 80/20-ejendom i Næstved trods påstand om fri leje og tidligere boligretsdom

En lejer indbragte i november 2024 en sag for Huslejenævnet med anmodning om at vurdere lejens størrelse for et lejemål i Næstved. Sagen blev indbragt i henhold til Lejeloven § 55.

Strid om lejefastsættelsesmetode

Udlejer gjorde gældende, at der var indgået en gyldig aftale om fri lejefastsættelse i medfør af Lejeloven § 54, stk. 1, nr. 2. Argumentet var, at ejendommen pr. 31. december 1991 udelukkende havde været anvendt til erhvervsformål. Som dokumentation fremlagde udlejer nyere BBR-meddelelser og en ibrugtagningstilladelse fra 2023 vedrørende ombygning til boliger. Lejernes Landsorganisation (LLO) anførte på vegne af lejeren, at lejeniveauet på 1.460 kr. pr. m² var væsentligt over det sædvanlige niveau i området.

Nævnets undersøgelse og officialmaksimen

Huslejenævnet indhentede oplysninger fra kommunens tekniske forvaltning, som oplyste, at ejendommen i de offentlige registre var registreret som bolig frem til 2016. Da udlejer ikke kunne fremlægge dokumentation for erhvervsanvendelse før skæringsdatoen i 1991, afviste nævnet, at der kunne aftales fri leje.

Udlejer henviste desuden til en dom fra Boligretten af 18. juni 2025, hvor retten havde godkendt lejen for tilsvarende lejemål i samme ejendom. Hertil bemærkede nævnet:

Huslejenævnet er imidlertid ikke, som domstolene, bundet af forhandlingsprincippet, men er derimod underlagt officialmaksimen.

Nævnet forklarede, at mens Boligrettens resultat skyldtes lejernes manglende bevisførelse i den specifikke retssag, har nævnet en selvstændig pligt til at oplyse sagen og anvende sit generelle kendskab til lejeniveauet i kommunen.

Lejemålets stand og karakteristika

Ved en besigtigelse konstaterede nævnet følgende forhold:

• Gennemgribende renoveret lejemål med nyere køkken og badeværelse
• Lysegrå køkkenfronter og laminatbordplade
• Nye termoruder og altan
• Adgang til fællesvaskeri og cykelparkering
• Ejendommen generelt fra 1965

Huslejenævnet traf afgørelse om, at lejen skulle fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi for 80/20-ejendomme, jf. Lejeloven § 6, stk. 2.

Hovedkonklusion

Nævnet nedsatte lejen med virkning fra indflytningstidspunktet den 1. december 2023. Et flertal i nævnet vurderede, at den aftalte leje væsentligt oversteg det lejedes værdi.