Manglende indsigelsesvejledning i forbrugsregnskaber medfører tab af krav på efterbetaling

Formelle krav til forbrugsregnskaber

Nævnet undersøgte, om regnskaberne overholdt de ufravigelige krav i Lejeloven § 73. For at et forbrugsregnskab er gyldigt, skal det indeholde en række specifikke oplysninger, herunder:

• En specificeret opgørelse over forbruget og lejerens andel heraf.
• Oplysning om lejerens ret til at gøre indsigelse mod regnskabet.
• Tidsfrister for udlejers modtagelse af afregninger fra forsyningsselskaber, hvis regnskabet fremsendes efter de almindelige frister i Lejeloven § 75.

Udlejeren argumenterede for, at der var afholdt faktiske udgifter til forbrug, og at afregningen var sket på baggrund af individuelle målere. Lejeren fastholdt dog, at de manglende oplysninger om indsigelsesret gjorde regnskaberne ugyldige i henhold til Lejeloven § 83, stk. 2.

Huslejenævnet traf afgørelse i henhold til Lejeloven § 82 og gav lejeren delvist medhold.

Ugyldighed og tab af efterbetalingskrav

Nævnet fandt, at forbrugsregnskaberne for 2022, 2023 og 2024 var ugyldige, da de ikke indeholdt den lovpligtige vejledning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. Lejeloven § 73. Da disse formkrav er ufravigelige efter Lejeloven § 83, stk. 2, har udlejeren mistet retten til at opkræve tillægsbetaling for disse år.

• Udlejer skal tilbagebetale eventuelt indbetalte efterbetalingsbeløb for 2022-2024.
• Efterbetalingskravet i regnskabet for 2025 kan heller ikke opkræves i dets nuværende form, da det ligeledes lider af manglende indsigelsesvejledning.
• Udlejer har dog ret til at fremsende et nyt, korrekt regnskab for 2025, hvis regnskabsperioden for kalenderåret endnu ikke er udløbet.

Afslag på tilbagebetaling af a conto-beløb

Nævnet afviste lejerens krav om tilbagebetaling af de løbende a conto-indbetalinger. Begrundelsen var, at udlejer havde dokumenteret at have afholdt faktiske udgifter til varme, vand og el. I overensstemmelse med fast retspraksis medfører et ugyldigt regnskab kun tab af kravet på ekstra betaling, men giver ikke lejeren ret til at få refunderet betalinger for et faktisk forbrug, der er dokumenteret, jf. principperne bag Lejeloven § 79, stk. 1.

Udlejer blev pålagt at tilbagebetale beløbene inden 4 uger med tillæg af renter efter renteloven. Endvidere blev udlejer pålagt at orientere de øvrige lejere i ejendommen om afgørelsen i overensstemmelse med Lejeloven § 194.

Lejeaftalen (Kapitel 2)

En lejeaftale skal udfærdiges skriftligt, hvis en af parterne kræver det. Der må kun anvendes autoriserede blanketter til lejeaftaler om beboelse. Loven forbyder opkrævning af dusør (ulovligt vederlag) ved indgåelse af lejeaftaler. Som noget nyt forbydes det også udlejere at tilbyde lejere betaling for at fraflytte. Lejerens rettigheder er som udgangspunkt beskyttet mod tredjemand uden tinglysning.

Huslejefastsættelse (Kapitel 3-5)

Loven viderefører det dobbelte system for lejefastsættelse:

• Omkostningsbestemt leje (Kapitel 3): Gælder som udgangspunkt i regulerede kommuner. Lejen må ikke overstige ejendommens nødvendige driftsudgifter plus et fastsat afkast af ejendommens værdi. Lejeforhøjelser skal varsles og kan prøves af huslejenævnet.

• Det lejedes værdi (Kapitel 4): Gælder i uregulerede kommuner samt for visse ejendomme i regulerede kommuner (f.eks. småejendomme). Lejen fastsættes ved sammenligning med lejen for tilsvarende lejemål i området. Både lejer og udlejer kan kræve lejen reguleret, hvis den er væsentligt lavere eller højere end det lejedes værdi.

• Fri leje (Kapitel 5): Gælder for bl.a. ejendomme taget i brug efter 31. december 1991. Her kan lejen aftales frit, men kan tilsidesættes, hvis den er urimelig.

En central bestemmelse er § 19, stk. 2, som tillader, at lejen i regulerede kommuner fastsættes efter det lejedes værdi, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret. Dette kræver opfyldelse af en række betingelser:

Betalinger, vedligeholdelse og forbedringer (Kapitel 6-16)

• Depositum og forudbetalt leje (Kap. 6): Udlejer kan maksimalt kræve 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje.
• Forbrugsudgifter (Kap. 7-8): Udgifter til varme, vand, el mv. skal som hovedregel afregnes efter forbrug og må ikke indgå i lejen. Udlejer skal udarbejde særskilte forbrugsregnskaber.
• Ind- og fraflytning (Kap. 9 & 22): For udlejere med mere end én beboelseslejlighed er der pligt til at afholde indflytningssyn og fraflytningssyn samt udarbejde rapporter herom. Manglende overholdelse medfører tab af istandsættelseskrav ved fraflytning.
• Vedligeholdelse (Kap. 12-13): Loven fastlægger parternes vedligeholdelsespligter. I regulerede kommuner skal udlejer oprette og afsætte midler til en indvendig vedligeholdelseskonto for hver lejlighed og en udvendig vedligeholdelseskonto for ejendommen.
• Lejerens rettigheder (Kap. 16): Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer (installationsret) og visse forbedringer mod godtgørelse ved fraflytning (råderet).

Lejeforholdets dynamik (Kapitel 17-21)

• God skik og orden (Kap. 18): Lejeren skal overholde husordenen. Grove eller gentagne overtrædelser kan føre til advarsel, betinget lejemål eller ophævelse.
• Brugsrettens overgang (Kap. 19): Loven regulerer lejerens ret til fremleje (delvis eller tidsbegrænset fuld fremleje) og bytteret. Den fastsætter også, hvem der kan fortsætte lejemålet ved lejerens død, skilsmisse eller separation.
• Opsigelse og ophævelse (Kap. 20-21): Lejerens opsigelsesvarsel er 3 måneder. Udlejerens adgang til at opsige er begrænset til specifikke grunde, f.eks. hvis udlejer selv vil bebo det lejede, eller ved nedrivning. Varslerne for udlejer er længere (typisk 1 år). Udlejer kan hæve lejeaftalen ved væsentlig misligholdelse, f.eks. manglende betaling af leje efter påkrav.

Kollektive rettigheder og ejendomsoverdragelse (Kapitel 23-24)

• Beboerrepræsentation (Kap. 23): I ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter, der kan varetage lejernes interesser over for udlejeren.
• Tilbudspligt (Kap. 24): Ved salg af en udlejningsejendom med mindst 6 beboelseslejligheder (eller 13 i blandede ejendomme) skal udlejeren tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis på samme vilkår, som kan opnås ved salg til anden side.

Ikrafttræden (Kapitel 27)

Loven foreslås at træde i kraft den 1. juli 2022. Den ophæver samtidig den tidligere lejelov (lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019) og boligreguleringsloven (lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019).