Vedligeholdelsespåbud og begrænsning i moderniseringsleje grundet mangler i ejendommens opgange

Retsvirkninger for udlejer

Det væsentligste resultat af afgørelsen er, at det pågældende lejemål ikke kan udlejes til en gennemgribende moderniseret leje efter Lejeloven § 19, stk. 2, før de påbudte vedligeholdelsesarbejder er fuldt udbedret.

Nævnet bemærkede desuden følgende:

• Hvis udlejer ikke overholder fristen, kan sagen indberettes til Grundejernes Investeringsfond.
• Udlejer har pligt til at orientere alle lejere om afgørelsen, da lejerne fik delvist medhold, jf. Lejeloven § 194.
• Da der var tale om delt medhold, blev udlejer ikke pålagt at betale det særlige gebyr efter Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Udlejers indsigelser

Udlejer, GR RD 2 ApS, ved CEJ Ejendomsadministration, gjorde indsigelse mod klagepunkterne. Udlejer anførte, at de ikke var bekendt med alle de påståede mangler og mente, at der ikke var tale om vedligeholdelsesmangler i alle tilfælde. Specifikt argumenterede udlejer, at:

• Porten var tung, men ikke farlig eller en vedligeholdelsesmangel.
• Mangler ved cykelskuret og kældervinduerne ikke var dokumenteret tilstrækkeligt, og at vedligeholdelsespligten for kældervinduer i individuelle kælderrum kunne variere.
• Sunket belægning og vandpytter i gården som udgangspunkt ikke var en vedligeholdelsesmangel.
• Stormkroge og vindueslukkere i de enkelte lejemål skulle behandles særskilt, mens de på trapperne allerede var igangsat udskiftning af.

Udlejer fremhævede desuden, at beboerrepræsentationen ikke havde kunnet vide, at der var en tvist før indbringelsen, og at det var svært at tage stilling til manglerne uden specifik dokumentation.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnets tekniker besigtigede ejendommen og konstaterede flere af de påpegede mangler, herunder problemer med dørpumpen på porten, dørfald på cykelskurdøre, og afskallet maling på kældervinduer og kældernedgangsdøre. Belægningen i gården og stormkrogene/anverferne på trapperne var udbedret inden besigtigelsen.

Ankenævnets behandling

Udlejer indbragte Huslejenævnets afgørelse for Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1. Udlejers primære ankegrund var, at Huslejenævnet ikke havde kompetence til at påbyde maleristandsættelse af kældervinduer og to kældernedgangsdøre, da dette forhold ikke oprindeligt var nævnt i beboerrepræsentationens klage, og at beboerrepræsentationen ikke kunne udvide sagens omfang efter 2-ugersfristen i Lejeloven § 21, stk. 1.