Nedsættelse af leje for gennemgribende moderniseret lejlighed i København K

Sagen omhandler en tvist om lejens størrelse for et lejemål på 94 m² beliggende i København K. Lejemålet blev indgået med virkning fra den 1. oktober 2024, hvor den årlige leje blev aftalt til 177.809,42 kr., hvilket svarer til ca. 1.891,58 kr. pr. m². Lejen var fastsat som en gennemgribende moderniseret bolig i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2.

Parternes argumenter og nævnets undersøgelse

Lejeren gjorde indsigelse mod lejens størrelse kort efter indflytning. Udlejeren anførte til sit forsvar, at der var foretaget omfattende moderniseringer for over en halv million kroner, hvilket væsentligt havde forøget det lejedes værdi. Udlejeren henviste desuden til, at lejeniveauet var i overensstemmelse med tidligere afgørelser i samme ejendom og fremlagde en liste over sammenlignelige sager.

Huslejenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet for at vurdere standen og moderniseringsgraden. Ved besigtigelsen kunne nævnet konstatere følgende:

• Moderniseret køkken med hvidevarer, laminatbordplade og spots i loftet
• Moderniseret badeværelse med vinylgulv og særskilt bruseniche
• Ejendommen er udstyret med fjernvarme, termoruder, ny el og to altaner

Nævnet vurderede, om moderniseringen opfyldte kravene i Lejeloven § 128, stk. 1 om væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, samt om moderniseringen var opretholdt jf. Lejeloven § 21, stk. 2.

Huslejenævnet traf afgørelse om at nedsætte den årlige leje fra 177.809,42 kr. til 164.500 kr., svarende til 1.750 kr. pr. m². Afgørelsen blev truffet med dissens, da et mindretal i nævnet ønskede at godkende en højere leje.

Hovedkonklusion

• Lejens værdi: Nævnets flertal vurderede, at den aftalte leje oversteg det lejedes værdi jf. Lejeloven § 42, stk. 2. Der blev ved skønnet lagt særlig vægt på, at de gennemgribende moderniseringer oprindeligt blev udført i 2007.
• Regulering af depositum og forudbetalt leje: Da lejen blev nedsat, blev depositum og forudbetalt leje tilsvarende nedsat til at udgøre 3 måneders godkendt leje i henhold til Lejeloven § 59, stk. 1.
• Tilbagebetalingspligt: Udlejer skal tilbagebetale differencen på leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven.