Nedsættelse af istandsættelseskrav ved fraflytning pga. manglende dokumentation for dele af maler- og gulvarbejde

Sagen drejer sig om et fraflytningsopgør for et lejemål på 176 m² beliggende på Omøgade i København Ø, som lejer havde beboet i ca. 4 år. Ved indflytningen i juli 2020 overtog lejer lejemålet som nyistandsat, hvilket var dokumenteret i en indflytningsrapport jf. Lejeloven § 90, stk. 1. Ved lejemålets ophør i juni 2024 gjorde udlejer et samlet istandsættelseskrav gældende på 54.456,45 kr. inkl. moms, fordelt på malerarbejde, gulvslibning og rengøring.

Lejer bestred gennem Danske Lejere omfanget af kravene og gjorde gældende, at der kun hæftedes for normal istandsættelse, samt at udlejer ikke havde dokumenteret behovet for fuld malerbehandling af samtlige vægge og lofter. Specifikt anførte lejer, at der var tvist om maling af værelser, badeværelser og køkken-alrum, samt at vedligeholdelse af et område betegnet som 'altan' ikke var nævnt i fraflytningsrapporten. Udlejer fremlagde billedmateriale fra fraflytningen som dokumentation for kravene jf. Lejeloven § 187, stk. 3.

Tvisten centrerede sig om:

• Hvorvidt udlejer havde løftet bevisbyrden for, at samtlige de krævede malerarbejder var nødvendige for at bringe lejemålet i kontraktmæssig stand.
• Om gulvarbejdet i et rum i tilknytning til altanen var tilstrækkeligt dokumenteret.
• Om rengøringskravet, herunder vinduespudsning, var berettiget.

Huslejenævnet traf afgørelse om at nedsætte udlejers samlede istandsættelseskrav fra 54.456,45 kr. til 48.404,50 kr. Afgørelsen blev truffet med dissens.

Hovedkonklusioner

• Malerarbejde: Nævnet nedsatte skønsmæssigt kravet fra 35.538,80 kr. til 32.000,00 kr. Et flertal vurderede, at udlejer kun i et vist omfang havde godtgjort behovet for maling af lofter i to badeværelser via det fremlagte billedmateriale.
• Gulvarbejde: Kravet blev nedsat fra 15.513,15 kr. til 13.000,00 kr. Nævnet fandt, at udlejer ikke fuldt ud havde dokumenteret behovet for gulvbehandling i rummet i tilknytning til altanen.
• Rengøring: Kravet på 3.404,50 kr. blev godkendt i sin helhed, da udlejers billeder viste mangelfuld rengøring (bl.a. beskidte vinduer), og omfanget svarede til lejemålets størrelse.
• Dissens: Et mindretal i nævnet stemte for at godkende det fulde krav. Medlemmet henviste til en dom fra Københavns Byret og argumenterede for, at der ikke er et absolut krav om billeddokumentation for istandsættelseskrav jf. Lejeloven § 187.