Delvist medhold i sag om foreløbig lejeforhøjelse ved vinduesudskiftning på Frederiksberg

Udlejer af en ejendom på Frederiksberg varslede i juni 2021 en foreløbig forbedringsforhøjelse over for lejerne som følge af udskiftning af ejendommens vinduer. Arbejdet indebar udskiftning af eksisterende 1-lags glasvinduer, hvoraf nogle havde forsatsrammer, til nye koblede 3-lags lavenergi- og lydruder. Udlejer opgjorde den samlede årlige forhøjelse til 214.785 kr. baseret på en forbedringsandel på 66,66 % af de samlede udgifter.

Beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod varslingen og anførte, at forbedringsandelen burde være 33,33 %, da udlejer ikke havde opretholdt vedligeholdelsen af de oprindelige vinduer. Sagen blev indbragt for Huslejenævnet i henhold til Lejeloven § 130, stk. 5, idet udlejer fastholdt kravet.

Nævnet foretog en besigtigelse af ejendommen og flere af de berørte lejemål for at vurdere arbejdernes karakter og betydning for det lejedes værdi. Besigtigelsen omfattede en gennemgang af lejlighedernes stand, herunder køkken- og sanitetsforhold, samt en vurdering af de nye vinduesinstallationer i forhold til de tidligere forhold.

Centrale tvistepunkter under sagen

• Forbedringsandelen: Fastlæggelse af, hvor stor en del af vinduesudskiftningen der udgør en reel værdiforøgelse jf. Lejeloven § 128, stk. 1, contra almindelig vedligeholdelse.
• Brugsværdiforøgelse: Vurdering af om opgraderingen fra 1-lags glas (med/uden forsats) til 3-lags ruder modsvarer den varslede lejestigning.
• Varslingens gyldighed: Gennemgang af om de formelle krav i den daværende boligreguleringslov (nu Lejeloven § 130, stk. 2) var overholdt i forhold til både beboerrepræsentation og lejere.

Huslejenævnet traf afgørelse om at give parterne delvist medhold, hvilket resulterede i en mindre nedsættelse af den varslede lejeforhøjelse for visse lejemål.

Hovedkonklusion

• Forbedringsandelen for vinduesudskiftningen blev nedsat fra udlejers påståede 66 % til 60 %. Nævnet lagde vægt på, at der i visse lejemål allerede var monteret forsatsrammer, hvilket reducerer den merværdi, som en overgang til 3-lags ruder udgør sammenlignet med rent 1-lags glas.
• Den foreløbige lejeforhøjelse blev godkendt til 99,00 kr. pr. m² årligt for ét lejemål og nedsat til 95,76 kr. pr. m² årligt for tre øvrige lejemål.
• Udlejer blev ikke pålagt gebyr efter Lov om boligforhold § 82, stk. 2, da lejerne ikke opnåede fuldt medhold.