Afgørelse om manglende vedligeholdelse af gulve og huslejenævnets manglende kompetence i sager om uforsvarlig brug

Sagen vedrører en tvist mellem en udlejer og en lejer om, hvorvidt lejeren har misligholdt sin vedligeholdelsespligt i en lejlighed på Frederiksberg. Udlejeren fik mistanke om utilstrækkelig vedligeholdelse efter en besigtigelse i marts 2023, hvor der blev konstateret dårligt indeklima, lugt og forhøjet fugt.

Udlejers klagepunkter og observationer

Udlejer indbragte sagen for huslejenævnet med en række konkrete klagepunkter baseret på en sagkyndig rapport:

• Gulvene var slidt igennem lakken og krævede slibning og lakering.
• Kraftig møblering blokerede for luftcirkulationen, hvilket medførte risiko for skimmel og støjgener for naboer.
• Udsugningen i badeværelset var blokeret eller skruet helt ned.
• Badeværelset var præget af kalkbelægninger, og en trykknap til toilettet var beskadiget.
• Køkkenlåger hang og var ikke vedligeholdt.

Lejers forsvar og proces

Lejeren bestred alle krav og anførte, at hun sørgede for tilstrækkelig udluftning, og at de påståede fugtværdier måtte være fejlbehæftede. Lejeren mente, at gulvets stand var udtryk for normalt slid, og at krav om behandling af gulve kun kunne stilles ved fraflytning. Desuden påstod lejeren, at udlejerens besigtigelsesbilleder var ulovlige, og hun nægtede gentagne gange at give huslejenævnet adgang til at besigtige lejemålet.

Da huslejenævnet ikke kunne få adgang til lejligheden, valgte nævnet at behandle sagen på det foreliggende skriftlige og billedmæssige grundlag i medfør af Lov om boligforhold § 86, stk. 2.

Huslejenævnet traf en delt afgørelse, hvor lejeren delvist fik medhold, idet flere af udlejerens klagepunkter blev afvist på grund af manglende kompetence.

Huslejenævnets hovedkonklusion

• Vedligeholdelse af gulve: Nævnet fandt, at lejer ikke havde overholdt sin vedligeholdelsespligt for gulvet. Baseret på billeder og udlejers rapport blev det lagt til grund, at gulvet var slidt igennem lakken med større afmærkninger, hvilket krævede behandling i overensstemmelse med Lejeloven § 112.
• Kompetenceafvisning: Nævnet afviste at tage stilling til spørgsmålene om kraftig møblering, blokering af udsugning og opfyldning af skabe. Disse forhold vedrører lejers manglende forsvarlige brug af det lejede jf. Lejeloven § 149, hvilket huslejenævnet ikke har lovhjemmel til at afgøre. Sådanne tvister skal indbringes for boligretten.