Vedligeholdelsesmangler blokerer for udlejning efter reglerne om gennemgribende modernisering

Som en direkte konsekvens af disse mangler besluttede nævnet, at det pågældende lejemål ikke kan udlejes efter Lejeloven § 19, stk. 2, før alle de påbudte mangler er udbedret. Dette betyder, at udlejer ikke kan opkræve en højere leje baseret på gennemgribende modernisering, så længe ejendommen ikke er vedligeholdt efter reglerne i Lejeloven § 21.

Nævnet afviste dog krav om udskiftning af skiffertaget, da der ikke blev konstateret akutte utætheder, samt krav vedrørende gården, da udlejer har frihed til at disponere over beplantningen. Da lejer kun fik delvist medhold, blev udlejer ikke pålagt at betale det særlige gebyr efter Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Udlejers indsigelser

Udlejer, GR RD 2 ApS, ved CEJ Ejendomsadministration, gjorde indsigelse mod klagepunkterne. Udlejer anførte, at de ikke var bekendt med alle de påståede mangler og mente, at der ikke var tale om vedligeholdelsesmangler i alle tilfælde. Specifikt argumenterede udlejer, at:

• Porten var tung, men ikke farlig eller en vedligeholdelsesmangel.
• Mangler ved cykelskuret og kældervinduerne ikke var dokumenteret tilstrækkeligt, og at vedligeholdelsespligten for kældervinduer i individuelle kælderrum kunne variere.
• Sunket belægning og vandpytter i gården som udgangspunkt ikke var en vedligeholdelsesmangel.
• Stormkroge og vindueslukkere i de enkelte lejemål skulle behandles særskilt, mens de på trapperne allerede var igangsat udskiftning af.

Udlejer fremhævede desuden, at beboerrepræsentationen ikke havde kunnet vide, at der var en tvist før indbringelsen, og at det var svært at tage stilling til manglerne uden specifik dokumentation.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnets tekniker besigtigede ejendommen og konstaterede flere af de påpegede mangler, herunder problemer med dørpumpen på porten, dørfald på cykelskurdøre, og afskallet maling på kældervinduer og kældernedgangsdøre. Belægningen i gården og stormkrogene/anverferne på trapperne var udbedret inden besigtigelsen.

Ankenævnets behandling

Udlejer indbragte Huslejenævnets afgørelse for Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1. Udlejers primære ankegrund var, at Huslejenævnet ikke havde kompetence til at påbyde maleristandsættelse af kældervinduer og to kældernedgangsdøre, da dette forhold ikke oprindeligt var nævnt i beboerrepræsentationens klage, og at beboerrepræsentationen ikke kunne udvide sagens omfang efter 2-ugersfristen i Lejeloven § 21, stk. 1.