Udlejers ret til forbedringsforhøjelse bortfaldt grundet bindende aftale med tidligere ejer

Sagen omhandler en ejendom på Frederiksberg, hvor der i 2015/2016 blev udført omfattende forbedringsarbejder i form af tag- og vinduesudskiftning samt etablering af altaner. Den nuværende udlejer varslede først i december 2024 en endelig forbedringsforhøjelse efter Lejeloven § 128 svarende til ca. 146 kr. pr. m² årligt. Udlejer argumenterede for, at retten til at varsle forbedringsforhøjelse er en rettighed, der ikke forældes, og at man som ny ejer ikke var bundet af tidligere ejeres hensigtserklæringer. Lejer gjorde indsigelse mod forhøjelsen med henvisning til, at kravet var forældet grundet tidsforløbet, og at der forelå en aftale med den tidligere ejer om, at arbejderne ikke ville medføre huslejestigninger. Under sagens behandling fremkom en erklæring fra den tidligere ejer, som bekræftede, at det var aftalt med lejerne, at udgifterne til renoveringen i 2015/2016 ikke skulle pålægges lejerne som en lejeforhøjelse.

Huslejenævnet traf afgørelse om, at udlejer har mistet sin ret til at kræve den varslede forbedringsforhøjelse for arbejderne udført i 2015/2016. Lejeren fik dermed fuldt medhold i sin indsigelse.

Nævnets vigtigste begrundelser

• Aftalebinding: Nævnet fandt det dokumenteret, at der var indgået en bindende aftale mellem lejerne og den tidligere ejer om, at lejen ikke skulle forhøjes som følge af de specifikke forbedringer. En ny udlejer er bundet af sådanne aftaler indgået af den tidligere ejer.
• Forældelse: Selvom nævnet bemærkede, at selve retten til at varsle en forbedringsforhøjelse ikke forældes som et almindeligt pengekrav efter forældelsesloven, før varslingen er sket, var det den konkrete aftale, der afskar udlejer fra at rejse kravet.
• Tilbagebetaling: Da udlejer ikke havde ret til forhøjelsen, skal eventuelt for meget betalt leje tilbagebetales med renter i overensstemmelse med Lejeloven § 130, stk. 6. Udlejer blev ikke pålagt gebyr, da sagen blev indbragt rettidigt efter lejerens indsigelse jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.