Uenighed om lejeniveau: Fastsættelse af årsleje (markedsleje vs. omkostningsbestemt leje) og ugyldighed af indvendig vedligeholdelsespligt grundet uautoriseret lejekontrakt

Huslejenævnet i Holbæk behandlede en obligatorisk indbringelse fra udlejer vedrørende en varslet årlig lejeforhøjelse. Udlejer havde varslet en stigning fra den hidtidige årsleje på DKK 76.200,00 til DKK 120.000,00 med ikrafttræden pr. 1. december 2025. Indbringelsen var nødvendig, da lejer gjorde indsigelse mod den varslede stigning.

Kontraktforhold og ejendommens art

Lejemålet er et rækkehus på 100 m2 opført i 2009. Lejeaftalen, som blev indgået i 2018, anvendte typeformular A, 8. udgave. Nævnet kunne fastslå, at denne formular mistede sin autorisation pr. 1. oktober 2015, hvilket rejste spørgsmål om gyldigheden af de afkrydsede aftaler, særligt vedrørende den indvendige vedligeholdelse, som var overført til lejer i henhold til kontrakten.

Tvist om lejefastsættelsesprincip

Under nævnsbehandlingen, som inkluderede en besigtigelse, opstod der uenighed om det korrekte retsgrundlag for lejefastsættelsen:

(-) Flertallet i nævnet (to medlemmer) tog afsæt i, at lejen skulle fastsættes ved at sammenligne med niveauer i relevante sammenligningsejendomme. (-) Ét nævnsmedlem gjorde gældende, at udlejer i et driftsfællesskab administrerede 8 ensartede ejendomme. Dette medførte, at bebyggelsen skulle behandles som et storhus efter Lejeloven § 9, og lejen skulle derfor fastsættes efter principperne for omkostningsbestemt leje jf. Lejeloven § 19, stk. 1. (-) Mindretalsmedlemmet bemærkede yderligere, at da udlejer ikke havde dokumenteret moderniseringer med fakturaer og billeder, var fastsættelse efter Lejeloven § 19, stk. 2 ikke mulig.

Huslejenævnet traf flertalsafgørelse, hvormed den varslede leje blev nedsat, men fastsat til et niveau betydeligt højere end foreslået af mindretallet (Delt Medhold).

Nævnet fandt hjemmel til at træffe afgørelse i Lejeloven § 52.

Fastsættelse af den årlige leje og vedligeholdelse

Flertallet fastsatte den nye årsleje pr. 1. december 2025 til DKK 110.000,00. Derudover blev et årligt bidrag til konto for indvendig vedligeholdelse fastsat til DKK 5.300,00 (53,00 kr. pr. m2 for 100 m2).

(-) Fastsættelsen af DKK 110.000,00 er baseret på sammenligning med relevante sammenligningsejendomme. (-) Nævnet fastslog, at brugen af den uautoriserede lejekontrakt (Typeformular A, 8. udgave) betød, at aftalen om, at lejer skulle varetage den indvendige vedligeholdelse, var ugyldig. Denne forpligtelse påhviler derfor udlejer. (-) Det blev bemærket, at parterne frit kan aftale, at lejer overtager den indvendige forpligtigelse, hvilket i så fald ville fastholde årslejen på DKK 110.000,00 uden bidraget til vedligeholdelseskontoen.