Nedsættelse af lejen for en gennemgribende moderniseret lejlighed på Willemoesgade efter det lejedes værdi

Sagen omhandler fastsættelsen af lejen for en beboelseslejlighed på 134 m² beliggende på Willemoesgade i København Ø. Lejemålet er beliggende i en ejendom fra 1901 og blev overtaget af lejeren den 15. februar 2024 til en årlig leje på 261.600 kr., svarende til 1.952,23 kr. pr. m². Udlejer oplyste i lejekontrakten, at lejemålet var gennemgribende moderniseret i 1998, og at lejen var fastsat efter Lejeloven § 19, stk. 2.

Lejer indbragte sagen for huslejenævnet med påstand om, at den aftalte leje væsentligt oversteg det lejedes værdi. Udlejer gjorde heroverfor gældende, at lejen var rimelig og afspejlede lejemålets stand, som var blevet opretholdt med vedligeholdelsesarbejder for ca. 83.000 kr. umiddelbart før indflytning. Selvom udlejer ikke længere var i besiddelse af det oprindelige moderniseringsregnskab fra 1998, vurderede både huslejenævnet og efterfølgende ankenævnet, at lejemålet utvivlsomt opfyldte kravene til en gennemgribende modernisering i Lejeloven § 20, stk. 1, da forbedringerne væsentligt havde forøget det lejedes værdi.

Under sagens behandling blev det konstateret, at:

• Moderniseringen skete før 2001, hvorfor visse orienteringspligter ikke fandt anvendelse.
• Der ikke var sket kontrolskifte i ejendommen efter den 22. april 2020, jf. Lejeloven § 19, stk. 4.
• Lejemålet er udstyret med elevator og altan.

Ankenævnet for Huslejenævnene traf afgørelse om at nedsætte den årlige leje til 214.400 kr., svarende til 1.600 kr. pr. m². Dette var en delvis ændring af huslejenævnets tidligere afgørelse, som havde nedsat lejen yderligere til 1.500 kr. pr. m². Da ankenævnet hævede lejen i forhold til huslejenævnets resultat, fik udlejer medhold i sin anke, selvom lejen fortsat blev nedsat i forhold til den oprindelige lejekontrakt.

Hovedkonklusion og begrundelse

• Ankenævnet vurderede, at den aftalte leje på 1.952 kr. pr. m² oversteg det lejedes værdi jf. Lejeloven § 19, stk. 2, jf. Lejeloven § 42, stk. 2.
• Ved fastsættelsen af lejen til 1.600 kr. pr. m² lagde nævnet vægt på, at der var tale om en ældre modernisering, men at lejligheden havde gode faciliteter som elevator og altan.
• Depositum og forudbetalt leje blev nedsat proportionalt i overensstemmelse med Lejeloven § 59, stk. 1.