Nedsættelse af istandsættelseskrav ved fraflytning grundet manglende dokumentation og sætningsskader

Sagen omhandler en tvist mellem to lejere og en professionel udlejer vedrørende istandsættelsesudgifter efter fraflytning fra en lejlighed på 168 m² i København S. Ved lejemålets ophør opgjorde udlejer et samlet krav på 50.984,39 kr., fordelt på malerarbejde (34.689,39 kr.), gulvafslibning (12.056,25 kr.) og rengøring (4.238,75 kr.).

Lejerne gjorde indsigelse mod dele af malerarbejdet og rengøringen, idet de anførte, at visse skader var sætningsskader opstået i lejeperioden, som de ikke skulle hæfte for. De bestred herunder maling af loft og vægge i flere rum samt specifikke rengøringsposter som afkalkning af toilet og rengøring af ovn. Huslejenævnet havde indledningsvist nedsat kravet betydeligt, primært fordi udlejer ikke havde fremlagt fotodokumentation for lejemålets stand ved fraflytning trods anmodning herom, jf. Lov om boligforhold § 86, stk. 2.

Udlejer indbragte sagen for ankenævnet i henhold til Lov om boligforhold § 89, stk. 1 og fremlagde her de manglende billeder. Udlejer argumenterede for, at istandsættelsen var påkrævet, da lejerne havde den indvendige vedligeholdelsespligt, jf. Lejeloven § 114, stk. 1. Sagen fokuserede herefter på, om billederne dokumenterede et behov for istandsættelse ud over det af nævnet skønnede beløb, samt i hvilket omfang sætningsskader påvirkede lejernes hæftelse.

Centrale tvistepunkter

• Dokumentation: Hvorvidt udlejers efterfølgende fremsendte billeder var tilstrækkelige til at bevise behovet for fuld malerbehandling.
• Sætningsskader: Hvorvidt lejer hæfter for maling af vægge, hvor der er opstået revner grundet bygningens sætning.
• Rengøringsstandard: Dokumentation for behovet for omfattende håndværkerrengøring og afkalkning.

Ankenævnet stadfæstede Huslejenævnets afgørelse og nedsatte udlejers samlede krav fra 50.984,39 kr. til 23.908,89 kr. Dette indebærer, at lejerne fik medhold i størstedelen af deres indsigelser.

Hovedkonklusioner

• Begrænset dokumentation: Et flertal i ankenævnet fandt, at udlejer fortsat ikke havde dokumenteret det fulde behov for istandsættelse og rengøring, selv efter fremlæggelse af billeder. Det af Huslejenævnet fastsatte beløb blev anset for en rimelig godtgørelse for de arbejder, der faktisk var dokumenterede.
• Sætningsskader: Det blev lagt til grund, at sætningsskader opstået i lejeperioden ikke er lejers ansvar, uagtet den indvendige vedligeholdelsespligt.