Huslejenævn nedsætter årsleje for 85 m2 bolig til 102.000 kr. grundet overskridelse af det lejedes værdi og umoderniseret badeværelse, samt nedsætter depositum og forudbetalt leje

Lejeren indbragte sagen for Huslejenævnet den 28. oktober 2025 med henblik på at få efterprøvet størrelsen af den aftalte årsleje. Lejeaftalen vedrører en 85 m2 bolig i Holbæk og trådte i kraft den 1. januar 2023. Ved aftalens indgåelse var årslejen fastsat til 110.400,00 kr., og den var senest reguleret pr. 1. juli 2025 til 108.687,55 kr. baseret på nettoprisindekset. Lejemålet er udstyret med flere hårde hvidevarer, men lejeren har den indvendige vedligeholdelse samt yderligere byrder ifølge kontraktens § 11.

Udlejers og lejers positioner

Lejeren havde ret til at få efterprøvet lejens størrelse i henhold til Lejeloven § 45, stk. 1. Tvisten centrerer sig om, hvilke fastsættelsesprincipper der skulle anvendes, da nævnet tidligere i andre sager om husene i samme klynge havde fastslået, at lejen ikke skulle fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Mindretallets synspunkt om lejefastsættelse

Et medlem af nævnet var uenig i flertallets tilgang og mente, at lejen skulle vurderes efter Lejeloven § 32. Dette medlem anførte, at lejen ikke væsentligt kan overstige lejen for tilsvarende lejemål, hvor lejen er reguleret efter Lejeloven § 23 (omkostningsbestemt leje) og er omfattet af Lejeloven § 6, stk. 1. Da nævnsmedlemmet ikke mente, at der fandtes sammenlignelige lejemål reguleret efter § 23, burde nævnet have indhentet oplysninger for at beregne lejen efter et såkaldt "skyggebudget" i overensstemmelse med den sidste del af § 32.

Huslejenævnet traf flertalsafgørelse om, at lejens størrelse oversteg det lejedes værdi, og nedsatte derfor årslejen samt beløbet for depositum og forudbetalt leje. Lejeren fik medhold i sin klage.

Fastlæggelse af årsleje

Nævnets flertal fastholdt sin tidligere praksis om, at lejefastsættelse for boligen ikke skulle ske efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Ved sammenligning med relevante ejendomme fandt flertallet, at den gældende årsleje lå over det lejedes værdi. Nævnet lagde i sin vurdering særlig vægt på, at badeværelset i lejligheden var umoderniseret.

Årslejen fastsættes til 102.000,00 kr. med virkning fra 1. juli 2025.

Nedsættelse af depositum og forudbetalt leje

I forlængelse af lejenedsættelsen blev depositummet og den forudbetalte leje ligeledes nedsat:

• Depositummet nedsættes til 25.500,00 kr. i henhold til Lejeloven § 59, stk. 1.