Mulighed for væsentlig forøgelse af det lejedes værdi efter modernisering i Holbæk

En udlejer anmodede den 13. januar 2026 Huslejenævnet om en forhåndsvurdering af en lejligheds brugsværdi før en planlagt gennemgribende modernisering. Formålet med anmodningen var at få fastslået, om ejendommen efter moderniseringen ville kunne udlejes efter reglerne om det lejedes værdi i Lejeloven § 19, stk. 2.

Lejemålets karakteristika og sagens baggrund

Sagen omhandlede en 2-værelses lejlighed med et areal på 52 m2, beliggende i en ejendom i Holbæk opført i 1910. Udlejer ønskede en vurdering efter Lejeloven § 19, stk. 3, som giver mulighed for at få nævnets vurdering af, om en planlagt modernisering vil medføre en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

Grundlag for vurderingen

For at kunne vurdere muligheden for en væsentlig værdiforøgelse foretog Huslejenævnet følgende skridt:

• Besigtigelse af lejemålet for at konstatere den nuværende stand.
• Gennemgang af de planlagte forbedringsarbejder i forhold til lejemålets eksisterende brugsværdi.
• Vurdering af om moderniseringen objektivt set ville løfte lejemålets kvalitet til et niveau, der berettiger til lejeastsættelse efter den særlige ordning for gennemgribende forbedrede lejemål.

Huslejenævnet traf den 18. februar 2026 en enstemmig afgørelse til fordel for udlejer.

Huslejenævnets konklusion

Nævnet vurderede, at der er basis for at tilføre boligen en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi gennem de påtænkte moderniseringer. Dette betyder, at udlejer efter endt modernisering vil have mulighed for at fastsætte lejen efter Lejeloven § 19, stk. 2.

Vigtige bemærkninger til afgørelsen

• Besigtigelse: Afgørelsen blev truffet på baggrund af en fysisk gennemgang af lejligheden, hvor nævnet ved selvsyn vurderede potentialet for værdiforøgelse.
• Afgrænsning: Nævnet tog udelukkende stilling til spørgsmålet om brugsværdien. Nævnet forholdt sig således ikke til:
  • De energimæssige forudsætninger for at anvende Lejeloven § 19, stk. 2.
  • Hvorvidt et eventuelt kontrolskifte i ejerskabet kunne blokere for anvendelsen af reglen.

Udlejer fik dermed medhold i, at den planlagte renovering rent kvalitativt opfylder kravene til en væsentlig værdiforøgelse.