Væsentlig nedsættelse af forbedringsforhøjelse for haveanlæg og afvisning af udgifter til brandvej og altaner

Sagen omhandler en omfattende tvist vedrørende varslede foreløbige forbedringsforhøjelser i en større ejendom i Vanløse. Udlejer varslede forhøjelser for fire overordnede projekter: etablering af et nyt haveanlæg, brandsikring (herunder sprinkling), isolering af etageadskillelser og nyt undertag. Udlejer argumenterede for, at arbejderne medførte en væsentlig brugsværdiforøgelse for lejerne, herunder bedre rekreative arealer, øget sikkerhed og forbedret indeklima.

Lejerne og beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod både størrelsen af forhøjelserne og selve forbedringselementet i flere af arbejderne. Blandt de centrale argumenter var:

• At etableringen af udendørs cykelparkering var en forringelse frem for en forbedring, da lejerne mistede deres indendørs cykelkældre til fordel for de nye tagboliger.
• At udgifterne til brandsikring og isolering primært var foranlediget af etableringen af de nye tagboliger.
• At visse udgifter, såsom renovering af altaner og fjernelse af asbest, udgjorde vedligeholdelse snarere end forbedringer.
• At en ny brandvej ikke var varslet som en del af haveanlægget og derfor ikke kunne pålægges lejerne.

Sagen blev indbragt for huslejenævnet og efterfølgende anket til ankenævnet, som foretog en omfattende gennemgang af byggeregnskabet og besigtigede ejendommens arealer for at vurdere den faktiske værdiforøgelse i henhold til Lejeloven § 128.

Ankenævnet nedsatte den samlede foreløbige forbedringsforhøjelse markant, især for haveanlæggets vedkommende, mens forhøjelserne for brandsikring blev stadfæstet.

Hovedkonklusioner i afgørelsen

• Haveanlæg: Forhøjelsen blev nedsat fra 40,25 kr. pr. m² til 15,27 kr. pr. m². Dette skyldtes primært, at udgifterne til brandvejen blev afvist, da de ikke var korrekt varslet som forbedring, og at altanrenoveringen blev anset som ren vedligeholdelse.
• Cykelparkering og skure: Ankenævnet nedsatte forbedringsandelen for cykelskure til 25 %, da flytningen fra indendørs kældre til udendørs bure reducerede forbedringsværdien. Skure til ejendommens drift og erstatningsrum for tagboliger blev helt afvist som forbedringer for de eksisterende lejere.
• Brandsikring og isolering: Disse blev godkendt som 100 % forbedringer, da de øger sikkerheden og komforten for hele ejendommen. Fordelingen af udgifterne blev fastsat efter ejendommens BBR-areal.
• Beregning af moms og administration: Nævnet korrigerede udlejers beregningsmetode, så byggesagsadministrationen på 5 % skal beregnes af de samlede udgifter før moms, hvorefter moms tillægges det samlede beløb.