Udlejer mister krav på efterbetaling af varme grundet omfattende defekte målere og forsinket udbedring

Nævnet har efterprøvet, om de formelle krav i Lejeloven § 75 og Lejeloven § 77 er overholdt, herunder om regnskabet er udsendt rettidigt, og om udlejeren har indbragt sagen for nævnet inden for den lovbestemte frist efter lejerens indsigelse.

Huslejenævnet afgjorde, at udlejeren mister retten til at kræve efterbetaling fra lejeren i forbindelse med varmeregnskabet for 2024. Lejeren fik dermed fuldt medhold i sin indsigelse.

Nævnets hovedbegrundelser

• Mangelfuld måling: Nævnet konstaterede, at 80 % af målerne var defekte. Efter Lejeloven § 66 skal fordeling ske efter forbrugsmålere, medmindre ejendommen er undtaget herfra. Nævnet vurderede, at fordeling efter areal kun kan accepteres i undtagelsestilfælde med få defekte målere.
• Passivitet hos udlejer: Nævnet lagde vægt på, at fejlene blev opdaget allerede i februar, men at udlejer først planlagde udskiftning i september. Dette blev anset for en kritisabel forsinkelse.
• Retsvirkning: Da fordelingen af udgifter ikke var sket korrekt i henhold til lovens principper, er varmeregnskabet ugyldigt for så vidt angår krav om efterbetaling, jf. Lejeloven § 79, stk. 1.

Eventuel indbetalt efterbetaling skal tilbageføres til lejeren senest den 1. februar 2026. Manglende efterlevelse af afgørelsen kan medføre indberetning til Grundejernes Investeringsfond efter Lov om boligforhold § 20.

Undersøgelse af varmeregnskabet

Huslejenævnet indhentede en udtalelse fra Brunata A/S, der havde udarbejdet varmeregnskabet. Det fremgik, at det oprindelige regnskab af 18. marts 2023 (fremsendt til lejer 11. maj 2023) var baseret på fiktive og selvopfundne aflæsninger, som en tidligere ansat havde indtastet. De anvendte aflæsninger var altså ikke baseret på reelle måleraflæsninger. Det korrigerede regnskab, fremsendt den 24. maj 2023, var derimod baseret på faktiske måleraflæsninger, som først blev foretaget medio maj 2023. Brunata oplyste desuden, at der havde været en markant stigning i ejendommens samlede udgift til varme, næsten en fordobling af prisen pr. kubikmeter fra 2021 til 2022, hvilket havde stor betydning for regningens størrelse, selvom lejerens forbrug i enheder var lavere i 2022 end i 2021. Lejeren fremlagde også et notat vedrørende mangler konstateret efter et energicheck af ejendommen.