Omfattende nedsættelse af foreløbig forbedringsforhøjelse for haveanlæg og skure i storkejendom i Vanløse

Sagen omhandler en række varslede foreløbige forbedringsforhøjelser i en større ejendom i Vanløse i forbindelse med etablering af nye tagboliger. Udlejeren varslede lejeforhøjelser for fire overordnede kategorier: haveanlæg, brandsikring (herunder sprinkling), isolering og etablering af undertag. Tvisten opstod, da beboerrepræsentationen og en række lejere gjorde indsigelse mod både forbedringernes karakter og de økonomiske beregninger.

Centrale tvistepunkter mellem lejer og udlejer

• Haveanlægget og skure: Udlejer påstod en 50 % forbedringsandel for det samlede haveanlæg, inklusive nye cykelskure og depotrum. Lejerne argumenterede for, at de nye udendørs cykelstativer var en forringelse sammenlignet med de tidligere indendørs cykelkældre, som blev inddraget til depotrum for de nye tagboliger. De påpegede også, at haven i forvejen var et velfungerende grønt område.
• Brandsikring og isolering: Lejerne mente, at disse arbejder primært var nødvendiggjort af etableringen af de nye tagboliger og derfor ikke burde pålægges de eksisterende lejemål fuldt ud. Udlejer fastholdt, at brandsikring øger sikkerheden for alle, og at isolering af etageadskillelsen mod loftet gavnede hele ejendommen.
• Brandvej og altaner: I beregningen af haveanlægget havde udlejer medtaget udgifter til en ny brandvej og renovering af altaner (fjernelse af asbestplader). Lejerne betragtede altanarbejdet som ren vedligeholdelse.
• Beregning af administration og moms: Der var uenighed om metoden for beregning af byggesagsadministration, hvor udlejer havde beregnet moms af administrationsgebyret efter, at der allerede var lagt moms på håndværkerudgifterne.

Sagen blev først behandlet i Huslejenævnet, som foretog en delvis nedsættelse af de varslede beløb, hvorefter afgørelsen blev indbragt for Ankenævnet for Huslejenævnene af både lejerne og beboerrepræsentationen.

Ankenævnet gav lejerne medhold i væsentlige dele af klagen, hvilket resulterede i en markant nedsættelse af den foreløbige forbedringsforhøjelse for især haveanlægget. Ankenævnet lagde i sin afgørelse vægt på, at forbedringsforhøjelser kun kan godkendes i det omfang, de modsvarer en reel brugsværdiforøgelse for lejerne, jf. Lejeloven § 128, stk. 1.

Hovedkonklusioner i Ankenævnets afgørelse

• Nedsættelse af haveanlægstillæg: Den foreløbige forhøjelse for haveanlægget blev nedsat fra 40,25 kr. pr. m² til 15,27 kr. pr. m². Dette skyldtes primært, at udgifter til brandvej og altanrenovering blev afvist som forbedringer.