Nedsættelse af lejeforhøjelse for haveanlæg og afvisning af altanrenovering som forbedring

Sagen omhandler en tvist om foreløbige forbedringsforhøjelser i en større ejendom i Vanløse, hvor udlejer varslede forhøjelser for fire overordnede projekter: etablering af haveanlæg, brandsikring (herunder sprinkling), isolering og etablering af undertag. Arbejderne blev udført i forbindelse med etablering af nye tagboliger i ejendommen.

Lejerne gjorde gennem beboerrepræsentationen indsigelse mod flere dele af varslingen. Vedrørende haveanlægget anførte lejerne, at de nye udendørs cykelskure ikke var en forbedring, men derimod en forringelse, da de erstattede tidligere indendørs cykelparkering i kælderen, som var blevet inddraget. Desuden argumenterede lejerne for, at etableringen af brandveje og fjernelse af asbestplader på altaner var vedligeholdelse eller nødvendige følgearbejder for tagboligprojektet, og ikke forbedringer for de eksisterende lejemål.

Udlejer fastholdt, at arbejderne medførte en væsentlig brugsværdiforøgelse. For haveanlægget mente udlejer, at de nye faciliteter indbød til ophold, og at cykelparkering i terræn var mere tilgængelig. Brandsikringen blev anset som en 100 % forbedring, da den øgede sikkerheden for hele ejendommen. Sagen blev indbragt for Ankenævnet efter en afgørelse i Huslejenævnet i henhold til Lov om boligforhold § 89, stk. 1.

Ankenævnet for Huslejenævnene traf en afgørelse, der gav lejerne medhold i flere væsentlige punkter, hvilket resulterede i en markant nedsættelse af den varslede lejeforhøjelse for haveanlægget.

Hovedkonklusioner

• Haveanlægget: Den foreløbige forbedringsforhøjelse blev nedsat fra 40,25 kr. pr. m² til 15,27 kr. pr. m². Nævnet fandt, at etablering af brandvej ikke var varslet korrekt som en forbedring og derfor skulle udgå.
• Cykelskure: Forbedringsandelen for cykelskure blev nedsat til 25 %, da de erstattede tidligere kælderkapacitet. Dette blev afgjort ved formandens udslagsgivende stemme, jf. Lejeloven § 128.
• Altaner: Udgifter til renovering af altaner (herunder fjernelse af asbest) blev afvist som forbedring, da arbejdet blev karakteriseret som vedligeholdelse uden brugsværdiforøgelse.
• Brandsikring: Nævnet stadfæstede, at brandsikring og sprinkling udgør en forbedring for samtlige lejemål, da det mindsker risikoen for brandspredning.
• Skure og depoter: Forbedringsandelen for øvrige skure blev fastsat til 1/6 (ca. 16,67 %), da de primært tjente ejendommens drift eller nye tagboliger.