Nedsættelse af foreløbig forbedringsforhøjelse for haveanlæg og præcisering af forbedringsandele i storkeejendom

Sagen omhandler en tvist om foreløbige forbedringsforhøjelser i en større udlejningsejendom i Vanløse. Udlejer varslede i 2021 fire separate forhøjelser vedrørende etablering af haveanlæg, isolering af etageadskillelse, brandsikring (herunder sprinkling) samt etablering af undertag. Arbejderne blev udført i forbindelse med indretning af nye tagboliger.

Lejerne og beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod forhøjelserne med flere argumenter:

• Haveanlæg: Lejerne anførte, at udskiftningen af indendørs cykelparkering i kælderen med udendørs cykelskure var en forringelse snarere end en forbedring. De påpegede også, at dele af haveanlægget (brandveje) alene var etableret for at opfylde krav til de nye tagboliger.
• Isolering: Der blev sat spørgsmålstegn ved, om isolering af etageadskillelsen mod loftet udgjorde en 100 % forbedring for alle lejere, når formålet primært var at muliggøre beboelse i tagetagen.
• Undertag: Lejerne mente, at etablering af undertag i vidt omfang var vedligeholdelse af den eksisterende tagkonstruktion.
• Formalia: En lejer anførte, at de oprindelige iværksættelsesvarsler fra 2019 var mangelfulde.

Huslejenævnet godkendte oprindeligt en samlet forhøjelse på 109,47 kr. pr. m², men sagen blev indbragt for Ankenævnet for Huslejenævnene, som foretog en fornyet vurdering af de faktiske udgifter og forbedringsandele jf. Lejeloven § 128.

Ankenævnet for Huslejenævnene gav lejerne delvist medhold og nedsatte den foreløbige forbedringsforhøjelse for haveanlægget markant fra 40,25 kr. pr. m² til 15,27 kr. pr. m². Den samlede godkendte forhøjelse blev dermed reduceret.

Hovedkonklusioner i afgørelsen

• Haveanlæg og brandvej: Ankenævnet fastslog, at etablering af brandvej ikke var omfattet af varslingen for "haveanlæg", og at udgiften derfor slet ikke kunne medtages. Desuden blev udgifter til altanrenovering (fjernelse af asbest) anset for ren vedligeholdelse uden brugsværdiforøgelse.
• Cykelskure: Forbedringsandelen for cykelskure blev nedsat til 25 % (dissens), da flytning fra indendørs til udendørs parkering begrænser forbedringsværdien, selvom tilgængeligheden øges.
• Depotskure: Udgifter til nye depotskure blev kun godkendt med en forbedringsandel på 1/6 (ca. 16,67 %), da de primært erstattede nedlagte loftsrum eller tjente de nye tagboliger.
• Brandsikring og isolering: Ankenævnet stadfæstede, at brandsikring og isolering af etageadskillelse udgør en 100 % forbedring jf. , da det øger sikkerheden og nedsætter varmetabet for ejendommen som helhed.