Nedsættelse af forbedringsforhøjelse for haveanlæg og afvisning af udgifter til brandvej og altanrenovering

Sagen omhandler en tvist mellem en række lejere i en større ejendom i Vanløse og udlejeren, Ejendomsselskabet Dalhusene ApS, vedrørende varslede foreløbige forbedringsforhøjelser. Udlejer havde iværksat et omfattende projekt, der inkluderede etablering af tagboliger, isolering, brandsikring (herunder sprinkling), nyt undertag samt etablering af et nyt haveanlæg. Tvisten opstod, da beboerrepræsentationen og de enkelte lejere gjorde indsigelse mod både størrelsen af lejeforhøjelsen og karakteren af de udførte arbejder.

Parternes argumenter og de centrale tvistepunkter

Lejerne argumenterede for, at en væsentlig del af arbejderne, herunder brandsikring og etablering af en brandvej, udelukkende var foranlediget af udlejers ønske om at etablere nye tagboliger og derfor ikke burde pålægges de eksisterende lejemål. De anførte desuden, at:

• Haveanlægget: Udskiftning af græsarealer med skure og cykelstativer ikke udgjorde en 50 % forbedring, da man mistede indendørs cykelparkering i kælderen til fordel for udendørs faciliteter.
• Altaner: Fjernelse af asbestholdige plader blev anset som vedligeholdelse snarere end en forbedring.
• Isolering: Lejerne mente, at isoleringen af etageadskillelsen primært kom de nye tagboliger til gode.

Udlejer fastholdt, at arbejderne medførte en betydelig brugsværdiforøgelse i overensstemmelse med Lejeloven § 128. De pegede på, at haveanlægget nu indeholdt bedre faciliteter til ophold, og at brandsikringen øgede sikkerheden for alle beboere i ejendommen. Sagen blev indbragt for Huslejenævnet efter reglerne i den dagældende Boligreguleringsloven § 27, stk. 4, da der var tale om en foreløbig varsling baseret på et budget.

Ankenævnet for Huslejenævnene nedsatte den samlede foreløbige forbedringsforhøjelse markant. Mens Huslejenævnet havde godkendt en samlet forhøjelse på 109,47 kr. pr. m², nedsatte Ankenævnet dette yderligere, primært gennem en kraftig reduktion af udgifterne til haveanlægget.

Hovedkonklusioner i afgørelsen

• Haveanlæg og Brandvej: Ankenævnet fandt, at etablering af en brandvej ikke var varslet korrekt som en del af et "haveanlæg", hvorfor denne udgift udgik helt. Forbedringsandelen for cykelskure blev nedsat til 25 %, da de erstattede tidligere indendørs faciliteter. Den samlede forhøjelse for haveanlægget blev nedsat fra 40,25 kr. til 15,27 kr. pr. m².
• Altanrenovering: Udgiften til altaner blev helt afvist som en forbedring, da fjernelse af asbestholdige plader blev karakteriseret som vedligeholdelse, jf. .