Markant nedsættelse af forbedringsforhøjelse for haveanlæg og afvisning af udgifter til brandvej og altaner

Sagen omhandler en omfattende tvist om foreløbige forbedringsforhøjelser i en større ejendom i Vanløse i forbindelse med etablering af nye tagboliger. Udlejer varslede lejeforhøjelser for fire hovedkategorier: etablering af et nyt haveanlæg, brandsikring (herunder sprinkling), isolering af etageadskillelse mod loft samt etablering af undertag. Udlejer argumenterede for, at arbejderne medførte en betydelig brugsværdiforøgelse, herunder bedre adgangsforhold til cykelparkering i terræn og et mere attraktivt udemiljø.

Lejerne og beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod varslingerne med flere centrale argumenter. De påpegede, at mange af arbejderne, særligt brandsikring og isolering, primært var nødvendiggjort af udlejers ønske om at etablere tagboliger. Vedrørende haveanlægget anførte lejerne, at flytningen af cykelparkering fra tørre kælderrum til udendørs skure var en forringelse snarere end en forbedring. Desuden blev det gjort gældende, at etableringen af en brandvej udelukkende skyldtes de nye tagboliger og ikke var korrekt varslet som en forbedring for de eksisterende lejerne efter Boligreguleringsloven § 23.

Huslejenævnet havde oprindeligt godkendt en samlet forhøjelse på 109,47 kr. pr. m², hvilket var en nedsættelse fra udlejers oprindelige krav på 139,21 kr. pr. m². Sagen blev herefter indbragt for Ankenævnet, som foretog en fornyet vurdering og besigtigelse af ejendommen for at vurdere den faktiske brugsværdiforøgelse jf. Lejeloven § 128.

Ankenævnet ændrede Huslejenævnets afgørelse markant til fordel for lejerne, især vedrørende haveanlægget. Ankenævnet besluttede, at den foreløbige forbedringsforhøjelse for haveanlægget skulle nedsættes fra 40,25 kr. pr. m² til 15,27 kr. pr. m².

Centrale begrundelser for afgørelsen

• Brandvej og altaner: Ankenævnet afviste fuldstændigt at medtage udgifter til brandvej i forbedringsberegningen, da dette ikke var dækket af varslingen om "haveanlæg". Udgifter til altanrenovering blev ligeledes afvist, da fjernelse af asbestplader og maling blev anset som ren vedligeholdelse uden brugsværdiforøgelse.
• Cykelparkering: Vedrørende de nye cykelskure fandt nævnet (med formandens stemme som udslagsgivende), at forbedringsandelen kun kunne fastsættes til 25 %. Der blev lagt vægt på, at lejerne mistede deres indendørs kælderkapacitet til fordel for udendørs faciliteter.
• Depotskure: Forbedringsandelen for øvrige skure blev fastsat til kun 1/6 (ca. 16,67 %), da disse primært tjente ejendommens drift eller de nye tagboliger.
• Brandsikring og isolering: Her stadfæstede ankenævnet Huslejenævnets afgørelse, idet etablering af brandsikring, hvor der ingen var før, udgør en generel forbedring for alle beboere jf. .