Foreløbige forbedringsforhøjelser nedsat markant efter tvist om haveanlæg, brandsikring og cykelparkering i Vanløse

Sagen omhandler en større ejendom i Vanløse, hvor udlejer varslede foreløbige forbedringsforhøjelser i forbindelse med etablering af nye tagboliger. Forbedringerne omfattede fire hovedområder: et nyt haveanlæg, brandsikring herunder sprinkling af hovedtrapper, isolering af etageadskillelse samt etablering af undertag. Udlejer varslede oprindeligt en samlet forhøjelse på 139,21 kr. pr. m².

Parternes argumenter og beboerindsigelser

En række lejere og beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod varslingerne. De centrale argumenter fra lejerside var:

• Haveanlæg og cykelparkering: Lejerne anførte, at de nye udendørs cykelbure var en forringelse i forhold til den tidligere indendørs cykelparkering i kælderen, som blev inddraget til depotrum. De påpegede risiko for rust, tyveri og lysforurening fra burene.
• Brandvej: Udgifterne til etablering af en brandvej burde efter lejernes opfattelse ikke pålægges dem, da denne alene var nødvendig grundet de nye tagboliger.
• Altaner: Udskiftning af asbestholdige plader på altaner blev betragtet som ren vedligeholdelse og ikke en forbedring.
• Isolering: Lejerne mente ikke, at isolering af loftet gav en brugsværdiforøgelse for lejemål placeret i stueetagen eller på 1. sal.

Udlejer argumenterede for, at haveanlægget var gået fra at være et tomt græsareal til et moderne anlæg med opholdsarealer, bedre belysning og tilgængelig cykelparkering. Vedrørende brandsikring blev det anført, at Lejeloven § 128 giver adgang til forhøjelse, når brandsikkerheden i hele ejendommen øges.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet foretog oprindeligt en vurdering af budgetterne og godkendte en nedsat forhøjelse på 109,47 kr. pr. m². Sagen blev herefter indbragt for Ankenævnet for Huslejenævnene, som foretog en besigtigelse af ejendommen i november 2025 for at vurdere den faktiske brugsværdiforøgelse i henhold til Boligreguleringsloven § 27, stk. 4.

Ankenævnet for Huslejenævnene nedsatte de foreløbige forbedringsforhøjelser væsentligt, særligt for haveanlægget, som blev reduceret fra 40,25 kr. pr. m² til blot 15,27 kr. pr. m².

Hovedkonklusioner i afgørelsen

• Brandvej: Udgiften til brandvejen blev helt afvist. Nævnet fandt, at etablering af en brandvej ikke falder under den normale definition af et "haveanlæg", og da det ikke var selvstændigt varslet, kunne det ikke medtages jf. .