Fastsættelse af det lejedes værdi for rækkehus (småhus) i forbindelse med lejeforhøjelse

Sagen omhandlede en tvist mellem udlejer og lejer vedrørende gyldigheden og størrelsen af en varslet lejeforhøjelse for et rækkehus på 96 m², som var opført i 2009. Nævnet klassificerede ejendommen som et småhus i henhold til Lejeloven § 7, hvilket var afgørende for reguleringsbestemmelserne.

Udlejers og lejers argumenter

Udlejers advokat gjorde gældende, at den nugældende leje (85.590 kr. årligt, svarende til 895 kr. pr. m²) var væsentligt lavere end for sammenlignelige lejemål i området. Udlejer varslede derfor en årlig stigning på 10.080 kr., hvilket ville bringe den årlige leje op på 96.000 kr. (1.000 kr. pr. m²). Udlejer fremhævede, at lejer ifølge lejekontraktens § 8 var ansvarlig for den indvendige vedligeholdelse, og at eventuel manglende vedligeholdelse derfor ikke skulle belaste udlejer.

Lejers repræsentant modsatte sig lejeforhøjelsen og anførte, at den var urimelig. Repræsentanten hævdede, at den nuværende leje i forvejen oversteg det rimelige, da lejemålets stand generelt var meget slidt i forhold til kvalitet og beskaffenhed.

Ejendommens beskaffenhed

Nævnet besigtigede lejemålet og konstaterede følgende karakteristika:

• Oprindeligt køkken-alrum med keramisk komfur, emhætte og køle-/fryseskab.
• Badeværelse med fliser på væg og gulv, bruseniche, spots, mekanisk udsugning og gulvvarme.
• Generelt gulvvarme i lejemålet.
• Tilhørende garage, skur, terrasse og have.

Huslejenævnet traf afgørelse i medfør af Lejeloven § 52 og fastsatte en ny, men lavere, husleje end varslet. Da lejen blev hævet i forhold til den hidtidige leje, men reduceret i forhold til udlejers krav, var resultatet delt.

Gyldighed af varsling og klausuler

Nævnet fandt indledningsvis, at de formelle regler for varsling af lejeforhøjelse i Lejeloven § 42 og Lejeloven § 44 var iagttaget. Nævnet bemærkede endvidere, at en eventuel trappelejeklausul var ugyldig.

Fastsættelse af huslejen

Nævnet fastsatte lejens størrelse på baggrund af det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 32, og under hensyn til nævnets generelle kendskab til lejeniveauet for regulerede lejemål i kommunen. Nævnet fandt, at den nuværende leje ikke oversteg det lejedes værdi, men at der var grundlag for en forhøjelse.