Delvis godkendelse af istandsættelseskrav: Uautoriseret typeformular ændrede vedligeholdelsespligten

Sagen omhandler en tvist om istandsættelse ved fraflytning af et lejemål i Frederikssund, som lejer overtog som nyopført i november 2022. Udlejer ophævede lejemålet i december 2024 grundet betalingsmisligholdelse, hvorefter der opstod uenighed om en flytteopgørelse på oprindeligt over 150.000 kr.

Hovedtvisten

Det centrale spørgsmål i sagen var gyldigheden af lejekontraktens bestemmelser om vedligeholdelse. Lejekontrakten var baseret på typeformular A, 9. udgave, men udlejer havde ændret i layout, margin og skrifttype samt udeladt den lovpligtige indledning til Lejeloven § 11. Lejer gjorde gældende, at kontrakten dermed var uautoriseret, hvilket ifølge Lejeloven § 14, stk. 3 medfører, at byrdefulde vilkår er ugyldige.

Parternes argumenter

• Udlejer argumenterede for, at lejemålet var nyopført og skulle afleveres i samme stand jf. Lejeloven § 187, stk. 1. Udlejer krævede betaling for omfattende malerarbejde, udskiftning af døre og vinduer grundet huller og hundekrads, samt reetablering af haven med rullegræs.
• Lejer anførte, at udlejer bar den fulde vedligeholdelsespligt grundet den uautoriserede kontrakt. Lejer bestred omfanget af skaderne og mente, at mange af de påberåbte forhold (som huller efter billeder og mindre ridser) udgjorde almindeligt slid og ælde.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet konstaterede indledningsvist, at ind- og fraflytningssyn var afholdt korrekt i overensstemmelse med Lejeloven § 90 og Lejeloven § 187, stk. 3. Nævnet foretog derefter en detaljeret gennemgang af hver enkelt faktura og sammenholdt dem med billeddokumentation fra indflytning og fraflytning for at skelne mellem misligholdelse og almindelig vedligeholdelse.

Huslejenævnet afgjorde, at udlejer kun kunne opkræve 57.764,04 kr. ud af det oprindelige krav. Afgørelsen var baseret på, at lejekontrakten blev anset for uautoriseret jf. Lejeloven § 14, stk. 3, hvilket betød, at udlejer havde den fulde indvendige og udvendige vedligeholdelsespligt.

Hovedkonklusioner

• Vedligeholdelse: Da kontrakten var uautoriseret, var alle aftaler om, at lejer skulle stå for vedligeholdelse, ugyldige. Lejer skulle derfor kun betale for skader, der kunne karakteriseres som decideret misligholdelse.