Ankenævnet nedsætter markant foreløbig forbedringsforhøjelse til haveanlæg og fjerner udgifter til brandvej og altanrenovering

Sagen omhandler en række lejere i en ejendom i Vanløse, der har indbragt en afgørelse fra Huslejenævnet for Ankenævnet. Tvisten drejer sig om varslede foreløbige forbedringsforhøjelser for fire forskellige projekter: etablering af haveanlæg, isolering, undertag og brandsikring (herunder sprinkling). Projekterne blev iværksat i forbindelse med etablering af nye tagboliger i ejendommen.

Lejerne gjorde gældende, at flere af arbejderne ikke medførte en brugsværdiforøgelse for de eksisterende lejemål. Navnlig blev det fremhævet, at:

• Etableringen af udendørs cykelparkering var en forringelse i forhold til den tidligere indendørs kælderkapacitet.
• Brandvejen udelukkende var nødvendiggjort af de nye tagboliger.
• Renoveringen af altaner, herunder fjernelse af asbestplader, var vedligeholdelse og ikke en forbedring.
• Brandsikringen primært tjente de nye tagboliger.

Udlejer argumenterede for, at arbejderne var udført med rimelighed og medførte en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi i henhold til Lejeloven § 128, stk. 1. Udlejer anførte desuden, at haveanlægget var udformet i dialog med beboerrepræsentationen, og at de nye faciliteter indbød til ophold.

Ankenævnet foretog en besigtigelse af ejendommen for at vurdere omfanget og kvaliteten af de udførte arbejder, herunder de omdiskuterede skure og det nye haveanlæg. Nævnet undersøgte desuden, om de formelle regler for varsling i Boligreguleringsloven § 13 og Boligreguleringsloven § 23 var overholdt.

Ankenævnet ændrede Huslejenævnets afgørelse og nedsatte den samlede foreløbige forbedringsforhøjelse markant, primært gennem en kraftig reduktion af udgifterne til haveanlægget.

Hovedkonklusioner og begrundelse

• Haveanlægget (Nedsat fra 40,25 kr. til 15,27 kr. pr. m²): Ankenævnet fandt, at etablering af en brandvej ikke var varslet som en del af haveanlægget og derfor ikke kunne medtages. Forbedringsandelen for cykelskure blev nedsat til 25 %, da flytningen fra kælder til terræn ikke blev anset som en fuld forbedring. For øvrige skure/depoter blev andelen nedsat til 1/6, da de primært tjente driften eller de nye tagboliger.
• Altanrenovering: Udgifterne til altaner blev helt afvist som forbedring, da fjernelse af asbestplader og maling blev anset som vedligeholdelse uden brugsværdiforøgelse.
• Brandsikring og sprinkling: Nævnet stadfæstede forhøjelsen på 22,48 kr. pr. m². Selvom arbejdet delvist var foranlediget af tagboligerne, opnåede alle lejemål en sikkerhedsmæssig forbedring, da brandspredningsrisikoen mindskes.