Huslejenævnets godkendelse af lejeforhøjelse til det lejedes værdi for lejlighed i Sønderborg

Nævnet skulle vurdere, om de formelle regler for varsling i Lejeloven § 44 var overholdt, og om den nye leje oversteg det lejedes værdi for småejendomme jf. Lejeloven § 42.

Huslejenævnet traf afgørelse i medfør af Lejeloven § 52 om at godkende den varslede lejeforhøjelse i sin helhed.

Hovedkonklusion

Lejeforhøjelsen pr. 1. maj 2026 godkendes, således at den fremtidige årlige leje udgør 60.000 kr. inkl. vand, men ekskl. varme og el.

Vigtige begrundelser

• Det lejedes værdi: Nævnet vurderede, at en årlig leje på 60.000 kr. (svarende til 714 kr. pr. m²) svarer til den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, jf. Lejeloven § 32 sammenholdt med Lejeloven § 42.
• Samlet vurdering: Selvom lejemålet blev fundet nedslidt, lagde nævnet vægt på lejemålets centrale beliggenhed og udsigten over vandet, hvilket sammen med størrelsen retfærdiggør den varslede leje.
• Regulering af depositum: I forbindelse med lejeforhøjelsen kan udlejer kræve regulering af depositum og forudbetalt leje i henhold til Lejeloven § 60, stk. 1.
• Klagevejledning: Afgørelsen kan indbringes for boligretten inden for en frist på 4 uger, jf. Boligforholdsloven § 88, stk. 1.

Udlejers varsling og lejers indsigelse

Udlejer varslede den 29. juni 2022 en lejeforhøjelse på 3.000 kr. pr. måned, hvilket ville bringe den samlede månedlige husleje op på 5.000 kr. (svarende til 1.000 kr. pr. m2 pr. år), med ikrafttrædelse pr. 1. oktober 2022. Varslingen henviste til, at den nugældende leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. Boligreguleringsloven § 29c og Lejeloven § 47. Lejers repræsentant gjorde indsigelse mod lejeforhøjelsen den 27. juli 2022. Indsigelsen begrundede, at bad ikke var i lejligheden, men i kælderen, og at der var kuldebroer, der skabte svamp, hvorfor den varslede husleje oversteg det lejedes værdi væsentligt. Lejer ønskede sagen indbragt for Huslejenævnet.

Udlejer fremsendte en ny, subsidiær varsling den 18. august 2022 med samme indhold, men med henvisning til Lejeloven § 42 og ikrafttrædelse pr. 1. december 2022. Huslejenævnet har dog kun taget stilling til den første varsling, da den anden var subsidiær og fremsendt efter sagens indbringelse.

Huslejenævnets undersøgelse

Nævnet konstaterede, at ejendommen er en småhusejendom, da den pr. 1. januar 1995 bestod af 6 eller færre beboelseslejligheder. Dette betyder, at lejens størrelse skal fastsættes i henhold til det lejedes værdi, jf. Lejeloven §§ 32 og 42. Nævnet bemærkede, at både lejer og udlejer havde overholdt de gældende frister og formkrav for indsigelse og indbringelse, jf. Lejeloven § 48. Huslejenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet den 24. november 2022 for at vurdere lejemålets kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand i forhold til det lejedes værdi.