Nedsættelse af forbedringsforhøjelse for vinduesudskiftning og stilladsoverdækning ved omfattende renovering

Sagen vedrører en omfattende renovering af en ejendom i Vanløse opført i 1901. Udlejeren varslede en endelig forbedringsforhøjelse for udskiftning af vinduer, altandøre samt renovering af tag, facade og isolering. Beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod varslingen, navnlig i forhold til de anvendte forbedringsandele. Sagen er behandlet efter den tidligere gældende Boligreguleringsloven § 27, jf. Boligreguleringsloven § 13.

Tvisten centrerede sig om følgende punkter:

• Forbedringsandelen for vinduer: Udlejer mente, at udskiftning fra ældre termoruder til nye 3-lags energiruder berettigede til en forbedringsandel på 67 %, da det medførte markante energibesparelser og støjreduktion.
• Stilladsoverdækning: Udlejer havde medtaget 25 % som forbedring. Lejerne anførte, at overdækningen primært vedrørte tagudskiftningen, som i vidt omfang var vedligeholdelse.
• Det lejedes værdi: Der opstod tvist om, hvorvidt den samlede leje efter forhøjelserne ville overstige det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 45.

Huslejenævnet havde oprindeligt godkendt en forbedringsandel på 67 % for vinduer og 25 % for stilladsoverdækning, men indsatte et loft for den samlede leje på 1.600 kr. pr. m² årligt for at sikre, at lejen ikke oversteg det lejedes værdi. Denne afgørelse blev indbragt for ankenævnet af lejerne.

Ankenævnet for Huslejenævnene ændrede Huslejenævnets afgørelse og nedsatte forbedringsforhøjelserne yderligere til fordel for lejerne. Ankenævnet foretog en konkret besigtigelse og genberegning af de godkendte udgifter.

Hovedkonklusioner

• Nedsættelse af vinduesandel: Et flertal i ankenævnet fastsatte forbedringsandelen for udskiftning af vinduer til 60 % (frem for 67 %). Nævnet lagde vægt på, at selvom 3-lags energiruder giver store besparelser, er forbedringselementet mindre, når der i forvejen findes termoruder, sammenlignet med udskiftning fra 1-lags glas.
• Nedsættelse af stilladsoverdækning: Forbedringsandelen for stilladsoverdækning blev nedsat til 15 %. Begrundelsen var, at overdækningen primært betjente tagarbejdet, som i overvejende grad bestod af vedligeholdelse, jf. principperne i Lejeloven § 128.
• Økonomiske konsekvenser: Forbedringstillægget for tag, facade og isolering blev nedsat fra 25,46 kr. pr. m² til 23,84 kr. pr. m². Forhøjelsen for vinduer blev nedsat fra 78,31 kr. pr. m² til 73,81 kr. pr. m².