Nedsættelse af forbedringsforhøjelse for vinduesudskiftning og stilladsoverdækning i Vanløse-ejendom

Sagen omhandler en omfattende renovering af en ejendom i Vanløse opført i 1901, hvor udlejer varslede endelige forbedringsforhøjelser for udskiftning af vinduer, altandøre samt arbejder vedrørende tag, facade og isolering. Tvisten opstod, da beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod de beregnede forbedringsandele. Lejerne anførte, at ejendommen i forvejen havde termoruder, og at forbedringsandelen derfor var sat for højt. Derudover var der uenighed om, hvor stor en del af udgifterne til stilladsoverdækning der kunne betragtes som en forbedring jf. Lejeloven § 128.

Udlejer argumenterede for, at de nye 3-lags energiruder med varm kant og lyddæmpning gav en markant brugsværdiforøgelse og energibesparelse sammenlignet med de eksisterende 2-lags ruder fra 1990'erne. Sagen blev indbragt for Huslejenævnet efter den tidligere gældende Boligreguleringsloven § 27. Nævnet godkendte oprindeligt en forbedringsandel på 67 % for vinduerne, men fastsatte et lejelov på 1.600 kr. pr. m² for at sikre, at den samlede leje ikke oversteg det lejedes værdi jf. Lejeloven § 45. Lejerne indbragte herefter sagen for Ankenævnet med fokus på forbedringsandelene for vinduer og stillads.

Ankenævnet for Huslejenævnene nedsatte forbedringsandelene for både vinduesudskiftning og stilladsoverdækning, hvilket resulterede i en lavere lejeforhøjelse for lejerne. Ankenævnet vurderede, at da udskiftningen skete fra eksisterende termovinduer (1. generation) til nye energioptimerede ruder, var en forbedringsandel på 60 % mere rimelig end de oprindelige 67 %.

Hovedkonklusioner i afgørelsen

• Vinduer: Forbedringsandelen blev nedsat fra 67 % til 60 %. Dette medførte, at den årlige forhøjelse pr. m² for vinduer blev nedsat fra 78,31 kr. til 73,81 kr.
• Stilladsoverdækning: Da overdækningen primært tjente vedligeholdelsesarbejder på taget, blev forbedringsandelen nedsat fra 25 % til 15 %. Dette medførte en nedsættelse af forhøjelsen for tag- og facadearbejder fra 25,46 kr. pr. m² til 23,84 kr. pr. m².
• Tilbagebetaling: Udlejer blev pålagt at tilbagebetale for meget opkrævet leje og depositum med tillæg af renter jf. Renteloven.