Nedsættelse af forbedringsforhøjelse for vinduer og tagarbejde samt fastsættelse af loft for det lejedes værdi

Vigtige begrundelser for afgørelsen

• Vinduer: Et flertal i nævnet vurderede, at forbedringsandelen skal fastsættes til 60 %, når man skifter fra 1. generations termoruder til nye energioptimerede 3-lags ruder. Dette er en nedsættelse fra de normalt godkendte 67 % ved skift fra 1-lags glas.
• Stilladsoverdækning: Forbedringsandelen blev nedsat til 15 %, da størstedelen af de arbejder, overdækningen betjente (tagudskiftning), blev anset for at være vedligeholdelse.
• Det lejedes værdi: Ankenævnet stadfæstede, at den samlede leje (basisleje + forbedringstillæg) ikke må overstige det lejedes værdi, som for dette område blev fastsat til 1.600 kr. pr. m² pr. år i medfør af Lejeloven § 45.
• Konsekvens: Den samlede forhøjelse pr. m² for tag og facade blev nedsat fra 25,46 kr. til 23,84 kr., og for vinduer fra 78,31 kr. til 73,81 kr. Udlejer skal tilbagebetale for meget betalt leje med renter i overensstemmelse med Lejeloven § 194.

Sagens genoptagelse og centrale spørgsmål

Sagen var tidligere afgjort af Huslejenævnet, men blev genoptaget efter lejers anmodning og fremlæggelse af nye byrets- og landsretsdomme. Disse domme fastslog, at beboerrepræsentationen først var bortfaldet den 8. juni 2022. Dette var et centralt punkt, da udlejers varsling af lejeforhøjelsen skete i september 2021. Huslejenævnet skulle derfor vurdere, om udlejer på varslingstidspunktet var forpligtet til at følge varslingsreglerne for ejendomme med beboerrepræsentation, og om varslingen opfyldte de formelle gyldighedskrav i den dagældende lovgivning.