Nedsættelse af forbedringsandel ved udskiftning af termovinduer og udgifter til stilladsoverdækning

Sagen omhandler en tvist om endelig varsling af forbedringsforhøjelse i en udlejningsejendom i Vanløse opført i 1901. Udlejer havde gennemført omfattende renoveringsarbejder, herunder udskiftning af tag, facadeisolering samt udskiftning af eksisterende termovinduer til nye energioptimerede 3-lags ruder. Udlejer varslede lejeforhøjelse med henvisning til de betydelige energibesparelser og den øgede brugsværdi, herunder forbedret lydisolering.

Lejerne og beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod de anvendte forbedringsandele. De argumenterede blandt andet for, at forbedringsandelen på 67 % for vinduer var for høj, da der i forvejen var termoruder i ejendommen. Derudover anfægtede lejerne fordelingen af udgifter til stillads og totaloverdækning, idet de mente, at disse udgifter primært knyttede sig til vedligeholdelse af taget fremfor forbedringsarbejder. Sagen blev behandlet efter reglerne i den tidligere gældende Boligreguleringsloven § 27, stk. 4, jf. Boligreguleringsloven § 13.

Huslejenævnet havde oprindeligt godkendt en stor del af udgifterne, men indført en begrænsning således, at den samlede leje ikke måtte overstige det lejedes værdi, som nævnet vurderede til 1.600 kr. pr. m² årligt i overensstemmelse med Lejeloven § 45. Lejerne indbragte herefter afgørelsen for Ankenævnet med krav om yderligere nedsættelse af forbedringsandelene.

Ankenævnet ændrede Huslejenævnets afgørelse og gav lejerne delvist medhold ved at nedsætte de godkendte forbedringsforhøjelser yderligere.

Hovedkonklusioner

• Vinduesudskiftning: Ankenævnet nedsatte forbedringsandelen for udskiftning af vinduer fra 67 % til 60 %. Et flertal i nævnet lagde vægt på, at selvom overgangen til 3-lags ruder giver energibesparelser, er værdiforøgelsen mindre, end når man skifter fra 1-lags glas til termoruder.
• Stilladsoverdækning: Forbedringsandelen for stilladsoverdækningen blev nedsat markant fra 25 % til 15 %. Nævnet vurderede, at overdækningen primært betjente tagarbejdet, som i overvejende grad bestod af vedligeholdelse.
• Lejens størrelse: Nævnet stadfæstede princippet om, at forbedringsforhøjelsen efter Lejeloven § 128 ikke må føre til, at lejen overstiger det lejedes værdi.

Konsekvenser for lejeprisen