Ankenævnet nedsætter forbedringsforhøjelser for vinduer og stilladsoverdækning i Vanløse

Sagen vedrører en omfattende renovering af en ejendom opført i 1901, beliggende på Jernbane Allé og Vanløse Allé. Udlejer varslede i 2022 endelige forbedringsforhøjelser efter gennemførelse af arbejder, der omfattede udskiftning af tag, facadeisolering samt udskiftning af vinduer og altandøre. Sagen blev indbragt for Huslejenævnet i henhold til Boligreguleringsloven § 27, jf. Boligreguleringsloven § 13, idet beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod de varslede beløb.

Centrale tvistepunkter

De væsentligste uenigheder mellem lejerne og udlejer centrerede sig om:

• Forbedringsandelen for vinduer: Udlejer havde udskiftet ældre 2-lags termoruder med moderne 3-lags energiruder og argumenterede for en forbedringsandel på 67 %. Lejerne mente, at andelen skulle være lavere, da der allerede var termoruder i forvejen.
• Stilladsoverdækning: Udlejer medregnede 25 % af udgiften til totaloverdækning som en forbedring. Lejerne og et mindretal i nævnet påpegede, at overdækningen primært var nødvendig for det rene vedligeholdelsesarbejde med taget.
• Brugsværdiforøgelse: Der var diskussion om, hvorvidt den samlede leje efter forhøjelsen ville overstige det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 45.

Udlejer dokumenterede udgifterne gennem entreprisekontrakter og fakturaer, mens lejerne anfægtede den tekniske merværdi af de nye installationer sammenlignet med de eksisterende forhold.

Ankenævnet for Huslejenævnene traf afgørelse om at ændre Huslejenævnets oprindelige beslutning, hvilket resulterede i en nedsættelse af de tilladte forbedringsforhøjelser.

Ankenævnets hovedkonklusioner

• Nedsættelse af vinduesforbedring: Flertallet i ankenævnet vurderede, at forbedringsandelen ved udskiftning fra 1. generations termoruder til nye 3-lags energiruder skulle fastsættes til 60 % (mod tidligere 67 %). Dette medførte, at forhøjelsen pr. m² for vinduer blev nedsat fra 78,31 kr. til 73,81 kr. jf. Lejeloven § 128.
• Nedsættelse af stilladsoverdækning: Ankenævnet fandt, at kun 15 % af udgiften til stilladsoverdækning kunne anses som en forbedring, da overdækningen overvejende betjente vedligeholdelsesarbejder på taget. Dette nedsatte forhøjelsen for tag og facade fra 25,46 kr. pr. m² til 23,84 kr. pr. m².
• Nævnet fastholdt, at den samlede leje inklusiv forbedringstillæg ikke måtte overstige 1.600 kr. pr. m² årligt, da dette ville bringe lejen væsentligt over det lejedes værdi.