Udlejer skal tilbagebetale depositum på 27.000 kr. grundet manglende fraflytningssynsrapport og udlejers tavshed over for Huslejenævnet

En sag blev indbragt for Huslejenævnet af lejer vedrørende tilbagebetaling af det fulde depositum på 27.000 kr. i forbindelse med fraflytningen af lejemålet den 30. november 2024. Udlejer havde fremsendt en fraflytningsopgørelse med krav om istandsættelse og havde tilbageholdt depositummet. Lejer anfægtede kravene og gjorde gældende, at udlejer ikke havde overholdt formalia for fraflytning.

Udlejers manglende medvirken og dokumentation

Tvisten centrerede sig i høj grad om udlejers manglende medvirken. Huslejenævnet havde gentagne gange (i august, september og november 2025) anmodet udlejer om at fremlægge væsentlig dokumentation, herunder fakturaer, billeder, oplysninger om indkaldelse til fraflytningssyn samt oplysninger om antallet af udlejede beboelseslejemål. Nævnet gjorde udlejer opmærksom på, at manglende svar kunne føre til, at tavsheden blev fortolket til fordel for modparten, jf. Lov om boligforhold § 86, stk. 2, og at lejers fremstilling dermed ville blive lagt til grund for afgørelsen.

Formalia og tidspunkt for nøgleaflevering

Lejeforholdet startede i august 2018, og det blev bekræftet, at der ikke forelå en indflytningsrapport. Lejer og udlejer havde aftalt et fraflytningssyn den 22. november 2025, hvor lejer deltog. Det fremgik dog af kommunikation mellem parterne, at lejer i perioden efter synet og frem til nøgleafleveringen den 30. november 2025 havde haft adgang til lejemålet og udført udbedringsarbejder. Dette rejste spørgsmålet om, hvorvidt udlejer burde have indkaldt til et nyt syn for at kunne gøre krav gældende.

Huslejenævnet traf afgørelse om, at udlejer senest den 1. februar 2026 skulle tilbagebetale det fulde depositum på 27.000 kr. til lejer, jf. Lejeloven § 190. Nævnet fandt, at udlejers krav på istandsættelse var bortfaldet grundet manglende overholdelse af formalia.

Nævnets begrundelse for kravets bortfald

Nævnet lagde vægt på flere punkter, der førte til, at udlejers krav bortfaldt:

• Fortolkning af tavshed: Da udlejer ikke reagerede på nævnets henvendelser, blev udlejers tavshed fortolket til fordel for lejer, jf. Lov om boligforhold § 86, stk. 2. Dette indebar også, at nævnet lagde til grund, at udlejer udlejede mere end én beboelseslejlighed og derfor var omfattet af de skærpede formaliaregler i Lejeloven § 187, stk. 3 til 5.
• Manglende dokumentation: Da der ikke forelå en indflytningsrapport, bortfaldt krav på istandsættelse, medmindre der var tale om skader, som lejer var ansvarlig for, jf. .