Godkendelse af lejeforhøjelse til det lejedes værdi og regulering af depositum i ureguleret kommune

Begrundelse for depositum

Nævnet fandt, at depositum kunne reguleres, da det i 1975 var muligt at opkræve op til 6 måneders leje. Da muligheden for at regulere depositum først blev indført i Lejeloven pr. 1. juli 1994, og udlejer ikke havde data fra 1994, tog man udgangspunkt i lejen fra 2009. Reguleringen blev beregnet som forskellen mellem lejen i 2009 og den nye leje multipliceret med de oprindelige 4 måneders depositum.

En ny analyse belyser muligheden for, at beboerrepræsentationer kan repræsentere lejere i retssager. Analysen udspringer af en politisk aftale fra maj 2023 om bygge- og boligpolitiske forslag.

Huslejenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet, som ifølge BBR er 62 kvm. med eget køkken og to værelser, beliggende i en ejendom opført i 1964. Lejer har adgang til cykelparkering, fælles gårdanlæg og loft-/kælderrum, og den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer.

Nævnet vurderede de formelle krav til lejeforhøjelsen og fandt, at udlejer havde overholdt disse i henhold til Lejeloven § 44, stk. 1-3. Varslingen var skriftlig, angav størrelse og grundlag for forhøjelsen, og lejerens indsigelsesret var oplyst. Lejer havde gjort rettidigt indsigelse, og udlejer havde indbragt sagen for nævnet inden for fristen.

Derudover behandlede nævnet varslingen af aconto-bidrag for vand og varme. Udlejer havde varslet opkrævning af aconto vand (250 kr./måned) og forhøjelse af aconto varme (fra 500 til 550 kr./måned) med virkning fra 1. december 2024. Nævnet fandt, at varslingen var i overensstemmelse med Lejeloven § 71, stk. 1, da der var installeret individuelle vandmålere, og varmekilden var skiftet fra oliefyr til fjernvarme.

Ved vurderingen af lejens størrelse lagde nævnet vægt på Lejeloven § 42, stk. 1, som tillader lejeforhøjelse, hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi. Vurderingen skulle ske under hensyntagen til sammenlignelige lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. Lejeloven § 42, stk. 2. For småejendomme, som denne ejendom med 6 beboelseslejligheder, skal lejen fastsættes efter Lejeloven § 32, hvilket betyder, at lejen ikke må overstige niveauet for sammenlignelige lejemål, hvor lejen er omkostningsbestemt reguleret efter Lejeloven § 23 og omfattet af Lejeloven § 6, stk. 1. Hvis sammenlignelige lejemål ikke findes, kan nævnet indhente driftsudgifter og fastsætte lejen ud fra et skyggebudget, jf. Lejeloven § 32, 4. pkt. og Boligforholdsloven § 83.