Delvis godkendelse af lejeforhøjelse til det lejedes værdi og krav om tilbagebetaling af ulovlige biudgifter

Sagen drejer sig om en varslet lejeforhøjelse for et lejemål beliggende i en landejendom i Rungsted Kyst, hvor lejerne har boet siden 2007. Lejemålet blev i 2016 udvidet med 44 m2, så det samlede areal udgør 166 m2. Udlejer varslede en markant lejeforhøjelse fra 168.000 kr. til 290.500 kr. årligt, svarende til en kvadratmeterpris på 1.750 kr. Udlejer begrundede forhøjelsen med, at den nuværende leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi jf. Lejeloven § 42, stk. 2.

Parternes argumenter og indsigelser

Lejerne gjorde indsigelse mod forhøjelsen med henvisning til, at den varslede leje væsentligt oversteg det lejedes værdi jf. Lejeloven § 32. De fremhævede herunder:

• Betydelige gener fra udlejers entreprenørvirksomhed på ejendommen, herunder tung trafik morgen og eftermiddag.
• Påstand om at ejendommen benyttes i strid med BBR-registreringen.
• Krav om tilbagebetaling af ulovligt opkrævede biudgifter til renovation, rottebekæmpelse, skorstensfejer og varmeadministration.

Udlejer afviste, at trafikgenerne var relevante for lejeværdien og fastholdt, at erhvervsaktiviteterne foregik i andre bygninger på matriklen. Vedrørende biudgifterne anførte udlejer, at en del af kravet var forældet, og bestred beregningen af de opkrævede beløb.

Besigtigelse af lejemålet

Huslejenævnet foretog en besigtigelse af ejendommen for at vurdere lejemålets stand og kvalitet. Nævnet konstaterede, at lejemålet er i to etager med moderniseret køkken, bryggers og badeværelse, samt at visse forbedringer var gennemført i forbindelse med udvidelsen i 2016.

Huslejenævnet traf en afgørelse, der delvist imødekom begge parter, men med en lavere lejeforhøjelse end varslet.

Hovedkonklusion

• Den årlige leje forhøjes fra 168.000 kr. til 240.000 kr. (svarende til ca. 1.445 kr. pr. m2) i stedet for de varslede 290.500 kr.
• Depositum forhøjes til 60.000 kr. i overensstemmelse med den nye leje jf. Lejeloven § 60.
• Udlejer pålægges at tilbagebetale 6.061,50 kr. til lejerne for ulovligt opkrævede biudgifter.

Vigtige begrundelser

• Det lejedes værdi: Nævnet vurderede, at 168.000 kr. var væsentligt under det lejedes værdi, men at udlejers krav på 1.750 kr. pr. m2 var for højt. Den godkendte leje er fastsat ud fra nævnets kendskab til det lejedes værdi for tilsvarende lejemål jf. og .