Udlejers istandsættelseskrav bortfaldt grundet mangelfuld specificering i fraflytningsrapporten

Sagen omhandler en tvist om tilbagebetaling af depositum efter fraflytning af en 121 m² stor lejlighed i København V. Lejerne, der havde beboet lejemålet i knap fire år, bestred udlejers krav på istandsættelse af malerarbejde, gulvslibning og rengøring. Ved indflytningen i 2019 var lejemålet overtaget nyistandsat, og ifølge Lejeloven § 187, stk. 1 samt lejekontraktens § 11, skulle lejemålet afleveres i normalistandsat stand.

Da udlejer udlejede mere end én beboelseslejlighed på tidspunktet for fraflytningen, var der pligt til at afholde indflytnings- og fraflytningssyn. Ved fraflytningen den 15. december 2022 udarbejdede udlejer en fraflytningsrapport, men selve skemaet i rapporten, der opdeler lejemålet i rum, blev ikke udfyldt. I stedet indsatte udlejer en generel bemærkning om, at hele lejligheden skulle males, gulvene slibes og lakeres, samt at der skulle foretages slutrengøring.

Lejerne gjorde gældende, at udlejers krav havde karakter af nyistandsættelse, hvilket er i strid med de gældende regler, og at istandsættelsesbehovet ikke var konkret vurderet eller dokumenteret for hvert enkelt rum. Sagen blev indbragt for huslejenævnet i henhold til Lejeloven § 114, stk. 1. Udlejer fastholdt kravene under henvisning til, at lejerne var bekendt med vedligeholdelsespligten fra lejekontrakten og fraflytningsrapportens bemærkninger.

Ankenævnet stadfæstede Huslejenævnets afgørelse om, at udlejers samlede istandsættelseskrav på 33.090,00 kr. bortfalder i sin helhed. Udlejer fik dermed ikke medhold i sagen.

Manglende opfyldelse af specifikationskravet

Et flertal i ankenævnet lagde vægt på, at udlejer ikke havde overholdt specifikationskravet i Lejeloven § 187, stk. 3. For at en reklamation er gyldig, skal den være så specifik, at lejerne har en reel mulighed for at forholde sig til kravene:

• Fraflytningsrapporten angav ikke standen på de enkelte rum.
• De generelle bemærkninger om istandsættelse af "hele lejligheden" var ikke tilstrækkeligt konkrete.
• Det var uklart for lejerne, hvilke arbejder de konkret hæftede for, og hvor i lejemålet disse skulle udføres.

Da formalia vedrørende fraflytningsrapporten ikke var opfyldt, bortfaldt retten til at kræve betaling for istandsættelsen. Udlejer blev pålagt at tilbagebetale 33.090,00 kr. til lejerne.