Nedsættelse af leje for gennemgribende moderniseret lejlighed og fortolkning af 1-års frist for tilbagebetaling

Sagen omhandler en tvist om lejens størrelse i en 71 m² stor lejlighed beliggende i København K. Lejemålet var ved indflytningen den 15. september 2022 fastsat efter Lejeloven § 19, stk. 2 som et gennemgribende moderniseret lejemål. Lejeren, repræsenteret af Lejernes LO, indbragte sagen for huslejenævnet den 11. september 2023 med påstand om, at den aftalte leje oversteg det lejedes værdi.

Modernisering og dokumentation

Udlejer fremlagde byggeregnskab og dokumentation for, at lejemålet i 2011 var blevet gennemgribende moderniseret for et beløb, der væsentligt oversteg de dagældende beløbsgrænser. Der var blik på orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1, som nævnet fandt opfyldt. Ved en besigtigelse blev det konstateret, at lejligheden fremstod med moderne faciliteter, herunder nyt køkken og badeværelse med gulvvarme.

Juridisk uenighed om tilbagebetalingsfrist

Et centralt punkt i sagen var fortolkningen af Lejeloven § 40, stk. 2, som fastsætter en 1-års frist for at kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje. Spørgsmålet var, om lejeren kunne få nedsat lejen med tilbagevirkende kraft fra lejemålets start (september 2022), eller om nedsættelsen først kunne ske fra den seneste regulering (september 2023), da sagen blev indbragt tæt på 1-års dagen for indflytning, men efter at en ny lejeregulering var trådt i kraft.

Ankenævnet ændrede huslejenævnets afgørelse og nedsatte lejen, dog med et andet virkningstidspunkt end oprindeligt krævet af lejer.

Konklusion på lejefastsættelse

Ankenævnet vurderede, at den opkrævede leje oversteg det lejedes værdi efter Lejeloven § 42, stk. 2. Ved afgørelsen blev der lagt vægt på lejemålets stand, indretning og det faktum, at lejligheden ikke havde adgang til altan. Lejen blev nedsat til 1.775 kr. pr. m².