Nedsættelse af husleje for fremlejet lejlighed på Vesterbro grundet manglende opfyldelse af moderniseringskrav

Sagen omhandler fastsættelse af lejen for en 61 m² stor lejlighed beliggende i en ejendom fra 1905 på Vesterbro i København. Lejeren indbragte sagen for huslejenævnet med påstand om, at den aftalte årlige leje på 156.000 kr. væsentligt oversteg det tilladte. Lejemålet var tidsbegrænset og blev udlejet møbleret.

Parternes argumenter og lejemålets stand

Udlejer gjorde gældende, at lejen var rimelig sammenlignet med markedet for møblerede boliger. Han fremhævede, at lejligheden var nyrenoveret med moderne køkken, badeværelse med gulvvarme og nye elinstallationer. Udlejer argumenterede for, at lejen skulle fastsættes som en gennemgribende moderniseret lejlighed efter Lejeloven § 19, stk. 2, da der var investeret betydelige beløb i forbedringer.

Lejerne påpegede derimod, at lejen var sat væsentligt over det lovlige niveau for tilsvarende lejemål. De anførte desuden, at betingelserne for at anvende den særlige regel om gennemgribende modernisering ikke var opfyldt, herunder manglende overholdelse af energimærkekrav og mangelfuld dokumentation for forbedringsudgifterne.

Nævnets undersøgelse af ejendommens status

Huslejenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet og konstaterede, at det var moderniseret med nyere køkken og bad. Dog blev det lagt til grund, at ejendommen pr. 1. januar 1995 bestod af mere end seks beboelseslejligheder, hvorfor lejen skulle fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje i Lejeloven § 19, stk. 1. Ankenævnet undersøgte yderligere, om betingelserne for gennemgribende modernisering var opfyldt på det tidspunkt, hvor lejligheden første gang blev udlejet efter disse regler.

Ankenævnet stadfæstede huslejenævnets afgørelse og fandt, at lejen skulle fastsættes efter Lejeloven § 19, stk. 1, da betingelserne for gennemgribende modernisering i Lejeloven § 19, stk. 2 ikke var dokumenteret opfyldt.

Hovedkonklusion og begrundelse

• Manglende energimærke: Ankenævnet lagde vægt på, at ejendommen ikke havde et gyldigt energimærke i 2015, hvilket var et krav for at kunne udleje efter de særlige moderniseringsregler.
• Dokumentation af arbejder: Arbejderne beskrevet i fakturaer fra 2018 syntes at svare til de arbejder, der allerede var nævnt i udlejers egen lejekontrakt fra 2015, hvilket såede tvivl om tidspunktet for moderniseringen.

Beregning af den godkendte leje pr. 1. marts 2021