Fastsættelse af leje for gennemgribende moderniseret lejlighed på Østerbro efter lejelovens § 19, stk. 2

Sagen omhandler en beboelseslejlighed på 108 m² beliggende på Østerbro, opført i 1934. Ved lejemålets begyndelse den 1. juni 2023 blev den årlige leje aftalt til 196.980 kr., svarende til 1.823,88 kr. pr. m². Lejen var fastsat efter Lejeloven § 19, stk. 2 under henvisning til, at lejemålet var gennemgribende moderniseret i 2017. Lejerne indbragte sagen for huslejenævnet med påstand om lejenedsættelse, da de mente, at lejen oversteg det lejedes værdi.

Moderniseringens omfang og ejendommens stand

Udlejer fremlagde dokumentation for moderniseringsudgifter på i alt 567.431 kr., hvilket oversteg den dagældende beløbsgrænse for gennemgribende forbedringer. Nævnet foretog besigtigelse af lejemålet og konstaterede:

• Moderniseret køkken med køkkenø, laminatbordplade og integrerede hvidevarer (ovn, mikroovn, opvaskemaskine m.m.).
• Moderniseret badeværelse med gulvvarme, vaskemaskine og tørretumbler.
• Ejendommen rådede over elevator, dørtelefonanlæg og fjernvarme.
• Lejemålet havde fået installeret ny el og vandmåler.

Udlejer argumenterede for, at lejen var markedskonform og henviste til forskellige boligrets- og landsretsafgørelser fra området, hvor tilsvarende lejeniveauer var godkendt. Lejerne anførte derimod, at lejen var for høj i forhold til områdets generelle niveau.

Ankenævnet for Huslejenævnene traf afgørelse om at nedsætte den aftalte leje, men fastsatte den højere end huslejenævnets oprindelige vurdering.

Hovedkonklusion

• Ankenævnet nedsatte lejen fra 1.823,88 kr. pr. m² til 1.750 kr. pr. m² pr. 1. juni 2023.
• Afgørelsen medførte, at den årlige leje blev fastsat til 189.000 kr.

Begrundelse for resultatet

• Gennemgribende modernisering: Nævnet bekræftede, at lejemålet opfyldte kravene i Lejeloven § 20, stk. 1, da forbedringerne væsentligt havde forøget det lejedes værdi og oversteg de økonomiske beløbsgrænser.
• Det lejedes værdi: Efter en samlet vurdering af lejemålets beliggenhed, kvalitet og udstyr (herunder særligt elevatoren og køkkenøen) fandt nævnet, at den aftalte leje oversteg det lejedes værdi jf. Lejeloven § 42, stk. 2.
• Lovmæssige krav: Nævnet konstaterede, at orienteringspligten over for beboerrepræsentationen i var overholdt, og at energimærkekravet i var opfyldt.