Ankenævnet nedsætter lejen for moderniseret lejlighed efter ny fortolkning af et-års fristen

Sagen omhandler en beboelseslejlighed på 83 m² beliggende i Dronningens Tværgade i København, opført i 1944. Udlejer har fastsat lejen efter Lejeloven § 19, stk. 2, da lejemålet er gennemgribende moderniseret. Lejer indbragte sagen for huslejenævnet med påstand om, at den aftalte leje oversteg det lejedes værdi.

Ejendommens modernisering og faciliteter

Ved en besigtigelse af lejemålet blev det konstateret, at lejligheden er udstyret med elevator, altan, nyere moderniseret køkken med hvidevarer samt et moderniseret badeværelse med terrazzo-gulv. Tidligere afgørelser har fastslået, at lejemålet opfylder betingelserne for gennemgribende modernisering i henhold til Lejeloven § 20, stk. 1, og at disse forbedringer er opretholdt, jf. Lejeloven § 21, stk. 2.

Juridisk uenighed om 1-års fristen for tilbagebetaling

Et centralt spørgsmål i sagen var fortolkningen af Lejeloven § 40, stk. 2 vedrørende fristen på 1 år for at kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje. Der var uenighed i ankenævnet om, hvorvidt en nettoprisindeksregulering eller en regulering af skatter og afgifter udløser en helt ny 1-års frist for at anfægte den samlede leje med virkning bagud i tid. Flertallet i ankenævnet fandt, at der for hver regulering begynder en ny frist, men at lejenedsættelsen tidligst kan få virkning fra det tidspunkt, hvor lejen senest er blevet reguleret.

Parternes argumenter om lejeniveauet

Lejer gjorde gældende, at lejeniveauerne for 2022 og 2023 var for høje sammenlignet med det lejedes værdi. Udlejer henviste til sammenlignelige afgørelser og domme fra Østre Landsret, hvor lejeniveauer omkring 1.668-1.721 kr. pr. m² var blevet godkendt for tidligere år, og argumenterede for, at det aktuelle niveau var rimeligt under hensyntagen til nettoprisindeksets udvikling.

Ankenævnet ændrede huslejenævnets afgørelse og nedsatte den aftalte leje pr. 1. januar 2023 fra 154.865,64 kr. til 151.475,00 kr. årligt.

Ankenævnets fastsættelse af det lejedes værdi

Nævnet vurderede, at den regulerede leje pr. 1. januar 2023 oversteg det lejedes værdi jf. Lejeloven § 19, stk. 2 sammenholdt med Lejeloven § 42, stk. 2. Ved vurderingen lagde flertallet vægt på lejemålets stand, indretning og tilstedeværelsen af altan, men fandt at niveauet på 1.865,85 kr. pr. m² var for højt.