Ankenævnet hæver lejen for gennemgribende moderniseret lejlighed i København K efter udlejers anke

Sagen omhandler fastsættelsen af lejen for en 63 m² stor beboelseslejlighed beliggende i en ejendom fra 1944 i København K. Lejemålet blev indgået den 1. oktober 2022, hvor den årlige leje blev aftalt til 108.423 kr., svarende til ca. 1.721 kr. pr. m². Lejen blev efterfølgende reguleret pr. 1. januar 2024 til 113.526,12 kr. årligt (1.802 kr. pr. m²).

Lejer indbragte sagen for huslejenævnet med påstand om, at lejen var for høj, og anførte, at der ikke var sket yderligere istandsættelse mellem den tidligere lejer og nuværende lejer. Udlejer gjorde heroverfor gældende, at lejen var fastsat i overensstemmelse med Lejeloven § 19, stk. 2 som en gennemgribende moderniseret lejlighed. Udlejer fremlagde omfattende dokumentation i form af 22 tidligere afgørelser fra både husleje- og ankenævnet samt en landsretsdom, der alle vedrørte lejemål i samme ejendom med godkendte lejeniveauer mellem 1.617 kr. og 1.775 kr. pr. m².

Parternes argumenter og nævnets undersøgelse

• Udlejer: Argumenterede for, at det nuværende lejeniveau på 1.802 kr. pr. m² flugtede med tidligere godkendte niveauer, når der blev taget højde for pristalsregulering og stigninger i ejendommens udgifter.
• Lejer: Rejste tvivl om lejens størrelse baseret på aktindsigt i tidligere lejeforhold og mente ikke, at lejemålets stand retfærdiggjorde den aftalte leje.
• Huslejenævnets besigtigelse: Ved besigtigelsen konstaterede nævnet, at lejligheden fremstod med moderniseret køkken (hvide elementer, trægulv og diverse hvidevarer) samt moderniseret badeværelse med bruseniche og terrazzogulv. Ejendommen rådede desuden over elevator og dørtelefon.

Huslejenævnet nedsatte oprindeligt lejen markant til 1.500 kr. pr. m², hvilket udlejer efterfølgende indbragte for Ankenævnet for Huslejenævnene.

Ankenævnet ændrede huslejenævnets afgørelse og forhøjede den godkendte leje i forhold til huslejenævnets resultat, dog uden at godkende udlejers fulde opkrævede leje.

Hovedkonklusion

Ankenævnet fastsatte det lejedes værdi til 1.650 kr. pr. m², svarende til en årlig leje på 103.950,00 kr. Dette er en nedsættelse fra den aftalte leje på 1.802 kr. pr. m², men en væsentlig forhøjelse i forhold til huslejenævnets vurdering på 1.500 kr. pr. m².

• Gennemgribende modernisering: Nævnet bekræftede, at lejemålet opfyldte betingelserne for udlejning som gennemgribende moderniseret efter Lejeloven § 19, stk. 2 og Lejeloven § 20, stk. 1.