Nedsættelse af forbedringsforhøjelse ved installation af dørtelefonanlæg med kamera

Sagen vedrører en tvist mellem udlejer og beboerrepræsentationen om en endelig varslet forbedringsforhøjelse som følge af udskiftning af ejendommens dørtelefonanlæg. Udlejer havde udskiftet et ældre system uden kamera med et moderne anlæg med videofunktion og varslet en årlig lejeforhøjelse på 5,58 kr. pr. m².

Parternes argumenter og indsigelser

Beboerrepræsentationen gjorde indsigelse på vegne af samtlige lejere med følgende hovedpunkter:

• Det nye anlæg fungerede ikke efter hensigten, da ringetonen i 6 ud af 10 lejemål var for svag til at blive hørt.
• Udskiftningen burde betragtes som vedligeholdelse og dækkes fuldt ud af den lovpligtige vedligeholdelseskonto frem for at udløse en lejeforhøjelse.
• Varslingen blev anset for mangelfuld i forhold til Lejeloven § 130, stk. 2.

Udlejer anførte heroverfor, at det nye anlæg med kamera markant forøger brugsværdien af de enkelte lejemål, da det skaber øget tryghed. Udlejer påpegede desuden, at anlægget indeholder nye funktioner som lydløs tilstand og muligheden for at vælge mellem forskellige ringetoner, hvilket understøtter forbedringskarakteren efter Lejeloven § 128, stk. 1.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet vurderede varslingens gyldighed og gennemgik det fremsendte byggeregnskab. Nævnet tog specifikt stilling til, om overgangen fra et system uden kamera til et system med kamera juridisk udgør en forbedring eller blot vedligeholdelse efter Lejeloven § 127. Der blev i vurderingen henset til retspraksis, hvor tilsvarende opgraderinger er anerkendt som værdiforøgende forbedringer.

Huslejenævnet traf afgørelse om at nedsætte den endelige forbedringsforhøjelse fra 5,58 kr. til 4,65 kr. pr. m² årligt. Sagen endte med et delt medhold.

Nævnets begrundelse og beregning

Nævnet anerkendte, at installationen af et dørtelefonanlæg med kamera udgør en forbedring, da det tilfører en tryghedsskabende faktor, som ikke var til stede før. Dog fandt et flertal i nævnet, at udlejers beregning af forbedringsandelen var for høj.